Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана в 2021 году?

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

У лица, приобретающего жилое помещения с ранее внесёнными изменениями в планировку, может возникнуть вопрос, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой. Ведь гражданин, который производит нелегальную перепланировку жилого помещения, вполне может заняться его продажей, если покупателя устраивают условия сделки.

Произвести продажу собственности с незаконной перепланировкой можно, если бюро технической инвентаризации не знает о данном мероприятии. Однако вся ответственность за неузаконенные изменения в таком случае берёт на себя именно покупатель.

Продающая сторона в таком случае не несёт риски за продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Потому как продаёт помещение со старой планировкой, а приобретающее квартиру лицо может получить скидку на дальнейшее узаконивание перепроектирования.

В ипотеку

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку возможна только в том случае, если лицо предоставит технические документы на жилое помещение, и оно будет соответствовать фактическому квартирному плану.

Ответственность за самостоятельное перепроектирование квартиры будет нести собственник. Поэтому прежде чем осуществлять приобретение новой квартиры, следует проконсультироваться со специалистом, который проведёт её полный осмотр и изучение технических документов.

Для того, чтобы верно взвесить трудоёмкость изменений при ремонте, а также провести оценку примерной стоимости сделки, риелторы пользуются услугами Департамента по перепроектированию. В этом случае они должны предоставить точные данные о виде ремонта и примерную цену оформления процесса.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Риски и последствия

За незаконное оформление перепланировки жилого помещения, собственник квартиры может понести материальную ответственность, т.е. штраф определённого размера. В отдельных случаях данное деяние может быть признано уголовным преступлением, за которое собственник также понесёт соответствующее наказание.

Штраф назначают в тех ситуациях, когда при нелегальной перепланировке квартиры не был нанесён ущерб имуществу соседних жилых помещений, а также здоровью их собственников.

Наряду со штрафом, пострадавшие сторона может провести дополнительное взыскание с собственника за нанесённый ущерб. Такой процесс оформляется только в судебном порядке, и успешно реализуется благодаря наличию веских доказательств.

К этим изменениям можно отнести:

• нарушения в работе вентиляционной системы;
• проявление трещин и других механических повреждений на зданиях и сооружениях;
• повышение звукопроницаемости стены, которая является смежной с соседними жилыми помещениями.

Также заподозрить незаконную перепланировку квартиры могут соседи, заметив характерный ремонту громкий звук, вибрацию стен, вынос большого количества строительных отходов и т.д. Тогда соседи могут обратиться в органы жилищной инспекцией с жалобами, а сотрудники данного учреждения нанесут визит к собственнику квартиры для проверки.

Специально созданная комиссия будет вынуждена провести осмотр жилого помещения и сверить её исходный план с нынешним состоянием. Если будет замечено несоответствие образцу, то владельцу будет назначено взыскание и обязательство устранить изменения. Для возвращения квартиры в прежнее состояние собственницу даётся не более полугода.

Если владелец квартиры во время нелегальной перепланировке серьёзно нарушил строительные нормы зданий и сооружений, может произойти авария в жилом доме или нарушения в функционировании его коммуникационного оборудования.

Также обнаружить незаконное перепроектирование квартиры могут сотрудники коммунальных служб, когда будут сверять показатели счётчиков. При выявлении несоответствий они направят запрос в органы жилищной инспекции, которая будет вынуждена осуществить генеральную проверку и выявить нарушителя.

Если владелец квартиры произвёл её незаконную перепланировку, то технический и кадастровый паспорта теряют свою силу. Продать такое жильё проблематично, но возможно, если покупатель согласится на условия.

Типовой договор купли-продажи квартиры:

Какие нужно согласовывать?

Иногда под перепланировкой понимают некое изменение чего-либо в квартире: положения мебели, декораций и так далее, но закон, и в частности, 25 статья Жилищного кодекса РФ подразумевает под ней только такие изменения параметров помещения, которые должны вноситься в план техпаспорта.

А в нем содержатся данные о следующих объектах: обо всех стенах помещения (в том числе и перегородках), дверных и оконных проемах, и инженерном оборудовании, перенос которого называется переустройством.

Таким образом, любые действия, направленные на изменение конфигурации вышеперечисленных конструкций, требуют обязательного согласования с инженерами Бюро Технической Инвентаризации.

Рассмотрим эти работы подробнее:

1. Снос либо установка каких бы то ни было стен, относящихся к помещению. Так как они отражаются в плане техпаспорта, туда необходимо будет внести изменения, а кроме того, эксперты БТИ должны удостовериться, что перепланировка не приведет к ослаблению конструкции дома и не подвергнет опасности его жильцов.
2. Изменение расположения оконных и дверных проемов или их добавление/ликвидация. Здесь по аналогии с предыдущим пунктом, неправильное решение может иметь катастрофические последствия, особенно, если дом старый.
3. Перенос инженерного оборудования, как то: трубы, счетчики, электропроводка, системы отопления и вентиляции, газовые плиты.

Как оформить

Не полученное своевременно разрешение на проведение перепланировки чревато двумя вариантами развития событий:

• ничего не менять, периодически выплачивать штрафы и жить с осознанием, что уполномоченные органы могут лишить права собственности на недвижимость;
• подумать, как узаконить перепланировку.

Куда обращаться

Оптимальный вариант — легализовать изменения.

Это можно сделать в административном порядке, обратившись с заявлением в Жилищную инспекцию или БТИ и через суд.

Документы

Для узаконивания перепланировки в административном порядке в БТИ потребуется собрать пакет документации:

• эскиз;
• поэтажный план дома;
• техпаспорт квартиры;
• пояснение к проекту (в письменной форме).

В случае уже выполненных работ комиссия, пришедшая в квартиру, может их только одобрить либо нет. Отказать в узаконивании могут, если есть нарушения норм безопасности.

Документы, которые необходимо предоставить вместе с исковым заявлением при узаконивании перепланировки через суд:

• квитанция об уплате госпошлины;
• копия свидетельства права собственности на недвижимость;
• справка о людях, проживающих прописанных в квартире;
• оригиналы заключений Роспотребнадзора и Пожарной службы;
• заключение независимой экспертизы;
• копия техплана квартиры до перепланировки;
• бумаги, подтверждающие, что перепланировка сделана.

Сроки

Заявление с просьбой узаконить выполненные работы рассматривается в Жилищной инспекции или БТИ в течение 45 рабочих дней.

Если подать документы в МФЦ — срок рассмотрения увеличится, так как уйдет время на пересылку документации.

Обращение в суд

Если собственник квартиры получил отказ в узаконивании перепланировки в административном порядке, можно подать иск в суд и доказать безопасность выполненных работ для окружающих.

Либо обжаловать таким образом решение и действия комиссии.

Исковое заявление

Истцом будет собственник квартиры, где выполнена перепланировка, так как именно по его инициативе внесены изменения в конструкции помещений. Ответчик — представитель местного муниципалитета или жилищного комитета. Если в квартире прописаны несколько человек — они выступают третьими лицами.

В ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ описана информация, которая обязательно должна быть указана в иске. Если исковое заявление будет составлено с нарушениями, то его не примут к рассмотрению.

Информация, которая в обязательном порядке указывается в иске:

• об истце и ответчике, третьих лицах;
• адрес (местонахождение недвижимости);
• реквизиты бумаги, подтверждающей право собственности на квартиру;
• когда были проведены работы по перепланировке;
• сведения о строительной компании, которая делала ремонт и ее контактные данные;
• если перепланировка производилась собственными силами, то нужно указать свои навыки;
• причины, по которым владельцу квартиры было отказано в узаконивании изменений в административном порядке;
• реквизиты заключения о том, что выполненные работы не нарушают требований Роспотребнадзора;
• реквизиты заключения Пожарной службы об отсутствии нарушений пожарной безопасности;
• реквизиты заключения независимых экспертов;
• просьба сохранить перепланировку и описание произошедших в результате нее изменений;
• перечень прилагаемых к иску документов;
• дата составления;
• подпись истца.

Если в результате ремонта поменялась площадь жилья — необходимо получить новое свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Перепланировка считается полностью оконченной и законной, только когда все документы будут оформлены и получены собственником квартиры.

Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями

Покупка квартиры за наличку, с участием банка или застройщика отличается. Покупатель должен понимать, с чем придется столкнуться.

На вторичном рынке

Внимательный Покупатель или юрист, действующий от его имени, сразу заметит неточности в документах. При покупке жилья на вторичном рынке за наличку следует обсудить с Продавцом:

• может ли он узаконить изменения;
• какую скидку он предлагает, подавая квартиру с проблемными документами.

Адекватно оценить ситуацию поможет инженер-строитель. Если размер скидки превышает сумму затрат, стоит оформить договора.

В ипотеку

При ипотеке третьей стороной сделки выступает банк. Выдача кредита может быть под большим вопросом, ведь квартира с недействительными документами неликвидна.

Поскольку большая часть покупателей жилья используют привлеченные средства банка, быстро реализовать квартиру не получится. Единственный плюс в такой сделке для Продавца — уверенность в том, что Покупатель знал о проблеме и не сможет уличить его в обмане.

В новостройке

Покупатель первичного жилья имеет право развернуть бурную деятельность по устранению недостатков. В новой квартире можно уведомить жилищную инспекцию о предстоящих работах и проводить следующие изменения:

• менять форму тамбура;
• устанавливать перегородки;
• заделывать дверные проемы в несущей стене;
• переставлять сантехнику;
• застеклять лоджии и балконы.

Как правило, в новостройках изменения касаются лишь устранения дефектов, для которых согласования не требуются.

Долгий кропотливый процесс приведения документов в порядок займет от 2 до 6 месяцев, но в итоге собственник может быть спокоен, что его действия не причинят вред ему лично и окружающим.

Перепланировка позволяет сделать проходные комнаты непроходными, зонировать пространство, увеличить кухню или оформить квартиру в виде студии. Однако переделать жилье под свои потребности непросто: следует соблюсти ряд требований о доведении квартиры до требований САНПИН, норм безопасности

Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой следует под руководством опытного юриста сайта law-divorce.ru, не стесняясь задавать вопросы: чем грозит покупка жилья с неузаконенной перепланировкой? Куда обратиться для согласования изменений? Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

• перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
• перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
• разборка антресолей;
• замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
• косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

• расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
• объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
• пробивок дополнительных окон, дверей;
• разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
• перестановки газовых приборов и оборудования;
• объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.

Что такое перепланировка

Говоря простым языком, перепланировка — это изменение конфигурации жилища, при котором оно полностью или частично перестает соответствовать данным технического паспорта. На практике это означает снос или уменьшение площади перегородок, объединение двух или более комнат в одну, увеличение площади комнат за счет коридоров и т.д.

Чего делать нельзя

Категорически запрещается:

1. Производить вмешательство в состояние несущих стен.
2. Расширять площадь комнаты за счет балкона с демонтажом части стены и переносом радиаторов отопления на территорию балкона.
3. Объединять комнату с кухней в газифицированных квартирах.
4. Изменять расположение кухни, санузла и ванной, размещая их над жилыми помещениями соседей снизу.
5. Переносить стояки водо- и газоснабжения, канализации, отопления.
6. Монтаж «теплых полов», подключенных к общедомовой сети отопления.
7. Демонтаж или отсечка вентиляционных каналов.

При осмотре квартиры необходимо внимательно следить за тем, какие работы произведены и насколько они соответствуют списку разрешенных изменений. Если обнаружена перепланировка, запрещенная действующими законодательными нормами, от покупки лучше отказаться. Приобретать себе неразрешимую проблему нецелесообразно, а надеяться на «авось» в таких делах неразумно.

Как узаконить существующие изменения

Для того, чтобы узаконить перепланировку, необходимо:

1. Собрать первичную документацию — свидетельство собственника, техпаспорт, лицевой счет, выписка из домовой книги, письменное согласие всех проживающих и соседей.
2. Подать заявление на перепланировку в муниципальный отдел архитектуры.
3. Приложить к нему проект изменений.
4. Согласовать проект со службами пожарного надзора, ТСЖ, Роспотребнадзоре.
5. Получить разрешение в отделе архитектуры.

На принятие решения обычно отводится 48 дней. Большинство справок платные, тарифы у каждой организации свои, что также потребует некоторых расходов. После получения положительного решения приглашаются инженер БТИ и работники жилинспекции для внесения изменений в техпаспорт, после чего перепланировка считается узаконенной.

Если перепланировка законная

Часто владельцы недвижимых объектов решают что-либо переделать в плане квартиры. Это легко объяснить широкой доступностью выполнения таких работ. Достаточно просто найти специалистов по строительству и ремонту для качественного и оперативного выполнения. Немногие собственники задумываются, что итоги произведенных изменений надлежит зафиксировать в документации на жилье. Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что модификации допустимо узаконить.

Процедура согласования переустройства предполагает сбор ряда документации, который нужно отнести в жилищную инспекцию:

• измененный проект квартиры (заказывается план в БТИ);
• ксерокопия страниц из паспорта собственника объекта;
• кадастровый паспорт;
• заявление;
• согласие остальных владельцев (в письменной форме);

Если перепланировка незаконная

Узаконивание планировки не всегда возможно. Так происходит в случае снесения несущих стеновых конструкций, модификации конструктивных особенностей квартиры или перемещении санузла в другую часть объекта. Оформление задним числом тоже исключено. К перепланировке не относится смена радиаторов отопления на приборы большего объема, поскольку это не требует фиксации в документах.

По нормам жилищного кодекса выполнять какие-либо виды изменений стоит только при получении разрешения владельцем недвижимости всех сопроводительных документов. После проведения работ согласовывается визит специальной комиссии. На основании осмотра выдается заключение, что работы исполнены с учетом согласованного плана.

Виды переустройства жилых помещений

Итак, что об этом необходимо знать? Если вы взвесили все риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой и согласны пойти на столь рискованный шаг, то необходимо иметь подробное представление о том, какой она может быть. Действующее законодательство подразделяет переустройство жилой площади на два вида:

• простое;
• сложное.

Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект. Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей. После того как будет получена разрешительная документация, владельцу квартиры нужно уведомить БТИ, которое проводит технический осмотр и выдает акт.

Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

• Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
• Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Вопреки стереотипам, узаконивание нужно не только при сносе стен, перегородок или переносе окон и дверей, но и при изменении оборудования в помещении на иное, существенно отличающееся техническими характеристиками.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

• Чрезмерная требовательность покупателей.
• Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Избежать подвоха поможет комплексная оценка юридической чистоты сделки.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

• Назначение объекта.
• Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
• Расположение оконных и дверных проемов.
• Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
• Структура жилого здания.
• Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Если при сделке купли-продажи документация не содержала красных отметок, а собственник и риэлтор умолчали о внесенных изменениях, хозяин недвижимости вправе обратиться в суд и потребовать расторжение договора или возмещение материальных затрат, связанных с переоформлением документации и осуществлением строительных работ согласно требованиям проверяющих.

Как легализовать перепланировку

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

До выполнения работ

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации. Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией. Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

После выполнения работ

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ. Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК. Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

• заявление;
• план квартиры;
• нотариально заверенные копии документов на жилье;
• согласие остальных совершеннолетних жильцов;
• техпаспорт из БТИ;
• разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

• паспорт;
• документы на квартиру;
• договор о заключенной торговой сделке;
• квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
• акт о приеме-передаче жилплощади.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию. Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома. В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

Какая перепланировка считается разрешенной

Согласно законодательству, разрешенной считается та перепланировка, которая была осуществлена согласно требованиям законодательства и с получением разрешительных документов от уполномоченных государственных органов.

Так, если у собственника есть следующие разрешения, то перепланировка считается разрешенной:

• разрешение жилищной инспекции на изменение плана помещения;
• разрешение местных властей на осуществление строительных работ;
• акт согласования перепланировки с жилищной инспекцией.

Есть расхожее мнение, которое гласит, что законность перепланировки зависит от степени вносимых в план помещения изменений. Так, если изменения не затрагивают несущих конструкций и не меняют размер жилой площади, то она автоматически считается разрешенной. Однако это не совсем правильно.

Минимальное количество изменений лишь облегчает процедуру узаконивание, а не отменяет ее вовсе. Таким образом, если перепланировки имеет следующие признаки, то узаконить ее можно без проблем:

• были изменены положения санузла, без затрагивания общей жилой площади;
• были уменьшены площади проемов;
• была уменьшена высота помещений.

Во всех остальных случаях добиться узаконивания без санкций со стороны уполномоченных органов не получиться.

Перепланировка квартиры: разбираемся в видах

Виды перепланировки квартиры1. Перепланировка, не требующая специального разрешения.Связанная с незначительным изменением, встраиванием или ликвидацией сантехники, полотенцесушителей, газового оборудования, встроенных шкафов, батарей и розеток. Сюда же относится остекление балкона, перенос туалета или разделение санузла не капитальной перегородкой – в этом случае вносить изменения в документы на жилье не требуется.

2. Законная перепланировка, предполагающая обязательное согласование изменений.Например, установленные или ликвидированные межкомнатные перегородки, даже не являющиеся несущими, уже существенно нарушают первоначальный план помещения, меняют количество и расположение комнат, а потому требуют особого разрешения уполномоченных органов. Такие изменения будут носить название законных.

3. Незаконная перепланировка.Случаи, когда собственник не получил разрешения на серьезные изменения в плане квартиры либо согласование не было должным образом узаконено в силу проведения изменений, грубо нарушающих жилищные нормы.

Примером может служить монтаж теплых полов с использованием систем тепло- и водоснабжения, возведение камина в панельном доме, перенос батареи на застекленный балкон, расположение кухни или санузла по одному стояку с жилыми комнатами у соседей, а также объединение гостиной и кухни с газовым оборудованием, возведение в несущих стенах арок, ниш, проемов.Не узаконенные изменения устраняются при продаже, либо проводится процедура согласования перепланировки новым или старым владельцем.

В противном случае собственник уплачивает установленный законом штраф – и все равно обязан ликвидировать внесенные изменения.Даже если вы вообще здесь ни при чем, получили квартиру в наследство от бабушки, никак не участвовали в перенесении газовой плиты, и это было еще до вашего рождения – становясь новым владельцем жилья, вы обязаны узаконить изменения. По этой причине не стоит покупать проблемные комнаты за свои кровные – чтобы избежать больших расходов. Лучше поищите подольше, в другом районе, но чистую и целиком законную жилплощадь.

Заключение

На сегодняшний день многие люди решают купить квартиру с незаконной перепланировкой, поскольку стоимость такой намного ниже, подобным образом они хотят сэкономить. Однако нужно хорошо взвесить все за и против. Далеко не всегда есть возможность узаконить изменения конфигурации помещений или устранить их, а последствия могут быть довольно серьезными. Лучше лишний раз не рисковать и не идти на сомнительные сделки. А если вы окончательно решились на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, то внимательно ознакомьтесь с технической документацией и убедитесь, что после покупки сможете сделать все в соответствии с требованиями законодательства. Только так вы сможете быть уверены, что правосудие вас не настигнет.