Какие участки подходят для дачного строительства?

Правила расположения постройки на земельном участке, которые необходимо соблюдать

Соответствующие нормы закреплены в действующем законодательстве. Устанавливаются требования к минимальному расстоянию от постройки до границ межевания.

Показатель составляет:

• 4 м, если возводится помещение для животных;
• 3 м от стены или выступающей части дома более 50 см для жилой постройки;
• 1 м, если размещена хозяйственная постройка.

Присутствуют требования, касающиеся промежутков между различными объектами.

Видео

Показатель составляет:

• 8 м от колодца до других построек;
• 8 м от душа или бани до жилого дома;
• 12 м от погреба до жилого дома.

У садовых товариществ присутствует право вносить собственные правила. Если некоторые пункты не соблюдены, не всегда выносят предписание о сносе постройки в огороде. Достаточно будет устранить нарушения или передвинуть мелкие строения. Учитывайте, что постройки и дорожки не должны занимать больше 25 % от всей территории.

Что можно строить на землях сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенных пунктов, предназначены для ведения сельского хозяйства и связанных с ним целей. Это определение приведено в ст. 77 ЗК РФ. Законодательно закреплен особый правовой режим для данных земель – приоритет в использовании по назначению, в сохранении площадей, предотвращении эрозийных процессов.

На землях сельхозназначения располагаются:

1. Сельхозугодья (пашни, пастбища, залежи, многолетние насаждения).
2. Дороги между хозяйствами.
3. Лесные насаждения для защиты земель.
4. Коммуникации и водные объекты.
5. Здания, предназначенные для хранения, обработки продуктов сельского хозяйства.

Учитывая особый режим использования сельскохозяйственных земель, и особенно лучшей их части – сельхозугодий, на основании ст. 77 ЗК РФ можно сделать вывод, что строительство жилых домов на этих землях не предусмотрено. Только сооружения и строения, необходимые для осуществления производства.

Однако обратимся теперь к Федеральному закону № 217-ФЗ от 29.07.2017 г., ст. 23, п. 11:

Нажмите для увеличения изображения

Соответственно, законодатель не вводит отличия между садовыми участками разных категорий. Все действующее законодательство, касающееся строительства на садовых участках, применимое к землям населенных пунктов, в равной степени относится и к сельхозземлям.

Таким образом, ответ на вопрос, допустимо ли возведение сезонных домов или домов для постоянного проживания на землях сельскохозяйственного назначения, зависит от вида разрешенного использования участка.

В настоящее время в ЕГРН зарегистрировано много жилых и нежилых домов, расположенных на садовых участках, но входящих в состав земель сельхозназначения. И в связи с постоянными изменениями и дополнениями в законодательных актах, поясняем, что на землях сельхозназначения, используемых под садовые участки, по-прежнему можно строить и регистрировать жилые дома, в том числе в упрощенном порядке.

Ссылка на документ:

Ссылка на документ:

Разрешение на строительство без проектной документации

Следующий вопрос: возможно ли получить получение разрешение на строительство при отсутствии проектной документации. Ответ содержится в ст. 51 ГК РФ:

Пункт 1

– разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пункт 9

– в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

Пункт 10

– не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

Пункт 11

– Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство.

Пункт 14

– отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
План расположения построек на участке

Пункт 15

– Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.

Пункт 18

– Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Пункт 19

– Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Подводя итоги, резюмируем следующее: при строительстве индивидуального дома на собственном участке разрешение на строительство не требуется. Но в отделе местного архитектурного бюро или в проектной организации необходимо будет заказать схему планировочной организации земельного участка, которая представляет собой план вашего участка с указанием:

• границ участка;
• красной линии застройки;
• границы допустимых зон строительства жилых зданий;
• допустимых зон размещения хозяйственных построек и так далее.

Предполагаемые габаритные размеры будущего дома необходимо указать самому.
Проект дома (ИЖС)

↑ Типы сооружений на участке

Постройка зданий регламентируется Градостроительным кодексом РФ. Построить свой жилой дом можно только, имея разрешение от городских или местных властей. Для строительства различных хозяйственных построек (гаража, бани, сарая) или временных построек разрешение не требуется и оформлять право собственности не обязательно, так как это не капитальные объекты строительства.

Согласно СНиП 30-02-97 владелец земельного участка (от 6 соток) может построить на нём следующие объекты:

1. Жилой дом. Перед началом строительства обязательно следует оформить соответствующую градостроительную документацию (схема планировки, генеральный план зданий и подробный план каждого помещения). Строительство должно происходить согласно всем существующим актуальным нормативным документам на данный период (особенно касательно внутренних и наружных коммуникаций, газового оборудования и электрического обеспечения).
2. Гараж. Разрешение для возведения гаража на своём участке получать не обязательно, если это не предназначенная для коммерческой деятельности постройка.
3. Баня. Решение, регистрировать ли баню в гос. реестре, зависит от размеров здания, особенностей участка, характера постройки (капитальная или нет). Для небольшой по размерам бани разрешение на строительство можно не оформлять. А для большого по площади банного комплекса разрешение потребуется.
4. Теплица или парник. Разрешено возводить, не оформляя специальные разрешающие документы.
5. Сарай. На небольшой сарай без основательного фундамента можно не оформлять документацию.
6. Туалет и выгребная яма. Данные постройки не являются объектами собственности. Поэтому регистрировать и оформлять в реестре их не обязательно. Только если это не коммерческий туалет для потока людей, приносящий определённый доход.

Помимо всех вышеперечисленных объектов разрешено строить летние кухни, склады, погреба и т.п.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Нестандартные случаи

При оформлении разрешения (уведомления) на возведение капитальной постройки заявители иногда сталкиваются с нестандартными ситуациями. Некоторые из них описаны в следующем перечне:

1. Если речь идет о строительстве того или иного объекта на территории исторического поселения, то застройщику необходимо будет также приложить к общему пакету бумаг заключение уполномоченного органа государственной власти о возможности такой постройки.
2. Срок выдачи разрешения на строительство будет составлять 30 дней в случае, если заявитель желает согласовать возведение нелинейного объекта на территории исторического поселения (при отсутствии приложенного к заявлению заключения). Об этом написано в п. 11.1 ст. 51 ГрК РФ.
3. В п. 17 51 ГрК РФ перечислены ситуации, при которых застройщик может приступать к строительным работам без получения разрешения. Это возможно при возведении/реконструкции: гаража, который гражданин планирует использовать для личных нужд, объектов ИЖС, сооружений, предназначенных для вспомогательного использования и т.д.
4. Если заявленный объект относится к государственной тайне, то при выдаче разрешения на его строительство обязательно должны быть учтены требования, прописанные в ФЗ РФ «О государственной тайне», в Указе Президента РФ от 30.11.1995 года № 1203, а также в ФЗ РФ «О транспортной безопасности» (при необходимости).

Таким образом, при планировании возведения капитальной постройки застройщику может потребоваться разрешение на строительство или же уведомление о соответствии объекта параметрам и нормам, установленным в градостроительной сфере. Второй тип документа требуется в случае, если речь идет об ИЖС или же о садовом доме.

Расширение существующей площади

Так случается, когда требуется построить рядом с коттеджем еще одно здание. В связи с этим, у многих хозяев возникает вопрос о законности такой постройки.

Разрешение на нее получить можно, выполнив конкретные требования градостроительства:

• соблюсти расстояния от соседей – 6 м, от уже построенного дома — 3 м и от хозпостроек и вспомогательных помещений – 1 м, так же не нарушать плотность застройки, прописанную в нормативах;
• сохранить предназначение участка – т.е. его жилищную направленность.

Если будущая постройка отвечает всем вышеуказанным правилам, можно смело обращаться в местные органы власти за получением разрешения.

Некоторые собственники предпочитают осуществлять данную процедуру наоборот и сначала возводить дом, а только потом обращаться в соответствующие инстанции. Как показывает практика, это — не лучшее решение проблемы. В случае, когда судебные органы выявят ошибку – может быть вынесено решение о сносе возведенного строения.

Противопожарные и санитарно-гигиенические нормы застройки

Покупка или аренда дачи, как и территория под нее, должны выбираться с учетом правильной застройки соседних участков. Есть законы и нормативные акты, регулирующие особенности размещения домов и хозяйственных построек на дачных, садоводческих и индивидуальных участках. По № 66-ФЗ от 15.04.1998, а также по строительным нормам и правилам существуют определенные требования противопожарной безопасности, ограничивающие хаотичность расположения сооружений. Каждый дачник ориентируется на подобные требования.

Дома должны располагаться на расстоянии не менее:

• 15 м друг от друга, если они деревянные;
• 5 м, если они каменные;
• 10 м каменный от деревянного.

Дачный домик должен отстоять от забора на расстоянии трех метров. Сантехнические сооружения желательно располагать на 3,5 метра от забора. А сараи и другие дополнительные сооружения не менее 1 метра. Слив дождевой воды с крыши не может быть выведен на соседний участок.

Если на участке содержатся птица или домашний скот, то дворовые сооружения для них нельзя располагать к забору ближе, чем на 4 метра.

Для зеленых насаждений тоже введены ограничения. Они также должны быть посажены от забора соседа на определенном расстоянии:

• кустарники — на 1 м;
• невысокие деревья — на 2 м;
• рослые деревья — на 4 м.

Кроме того, высокий глухой забор более 1,5 метров может быть установлен только по согласованию сторон и по отношению проезжей части. Между участками изгородь не должна быть высокой и глухой, чтобы не затенять соседние наделы. Приветствуется забор из сетки-рабицы и других материалов решетчатого типа.

Если все санитарные и противопожарные нормы соблюдены, кадастровые документы и свидетельство на право собственности в порядке, то можно оформлять сделку купли-продажи или аренды на дачный участок.

В каком случае можно строить жилье?

Земли сельскохозяйственного назначения – это понятие целевого назначения. В свою очередь такие земли делятся на территории:

• Предназначенные для пашни, сенокоса, питомника, пастбища и прочих нужд сельского хозяйства. Все, что их касается, регулируется федеральным законом № 101.
• Прочие для строительства гаражей, садов, огородов, дач, подсобного хозяйства, фермерства и животноводства.

На заметку. Каждый из этих территорий имеет виды разрешенного использования (ВРИ), проще говоря, для чего их можно использовать. Именно от этого определения зависит, можно ли строить жилой дом.

Подробнее о видах разрешенного использования и характеристике земель сельскохозяйственных назначений написано тут.

Строительство жилья разрешено на участках следующих ВРИ:

1. Размещение садовых и дачных домов. На таких участках можно построить дом не получая для этого разрешения властей. К тому же, не нужно подстраиваться под проект застройки или прочие ограничения. Есть одно «но» – такой дом юридически не будет жилым. Однако это можно исправить по суду, который по заключению специальной комиссии признает дом жилым. Кстати, можно приобрести участок с уже имеющимся жилым домом.

   Минусом является большая налоговая ставка, чем на участки для индивидуального жилого строительства (о налогообложении земель сельскохозяйственного назначения мы писали в этом материале). Существует такое положение «дачная амнистия», по которой можно достаточно просто оформить в собственность, как участок, так и жилье на нем. О нюансах использования таких земель для дачного строительства и других нужд можно узнать в отдельной статье.

2. Личное подсобное хозяйство с правом на строительство. Как правило, это большие площади для производства сельхозпродукции. К подобным землям относятся дома в сельской местности. На них может строиться жилой дом. Однако на участках за чертой населенного пункта может стоять запрет на строительство, там даже забор не всегда можно поставить.

   Чтобы построить дом в подсобном хозяйстве необходимо создать проект, согласовать его с различными организациями: пожарная служба, СЭС, энергетиками, архитектурным отделом и прочими. Еще нужно знать о том, что на ЛПХ может стоять ограничение по количеству возводимых строений, например, только один дом. Самовольная постройка дома в ЛПХ может быть узаконена только, если участок находиться в собственности.

3. Территории крестьянско-фермерских хозяйств. Это довольно масштабные территории, предназначенные для выращивания фруктов и овощей, животноводства, переработки готовой фермерской продукции и прочее. В ФЗ № 74 говорится о том, что на подобном участке может присутствовать все, что необходимо для осуществления деятельности КФХ.
   Справка. Никаких прямых запретов на строительство жилого дома нет, как и открытого разрешения. Учитывая то, что земли КФХ не имеют ограничений по строительству различных объектов, то дом вполне можно построить.

   Другое дело – добиться разрешения на строительство. Дело в том, что неясная позиция законодательства заставляет муниципальные власти отказывать. Но есть другой путь – сначала построить дом, а уж потом подать иск в суд на признание его жилым.

   В суде нужно упирать на то, что деятельность КФХ требует постоянного присутствия, поэтому жилой дом необходим для успешного существования КФХ. Как это доказать? Сказать, что есть огород, животные, за которыми нужен ежедневный и ежечасный уход.

   Кстати сказать, в Подмосковье строительство домов на территориях КФХ не является чем-то неизведанным. Такие земли используют для строительства коттеджей без какой-либо фермерской деятельности.

4. Индивидуальное жилое строительство. Участки, прямо предназначенные для строительства жилья, к тому же не запрещается заниматься садоводством и огородничеством. Есть ограничения по размещению и площади дома, а также требуется разрешение на строительство.

   Налог на такое помещение ниже, чем, например, на дом в ЛПХ. Можно создать дом до 3 этажей. Кстати постройка жилого дома обязательна.

5. Блокированная жилая постройка. Совмещенные стенами дома до 10 штук, в высоту до 3 этажей построены в ряд. При этом имеются участки для садово-огородной деятельности.

О том, что можно строить на землях сельхозназначения, написано в отдельной статье.

Разрешение на строительство дома

В соответствии с действующим законодательством у владельца участка, планирующего постройку, могут возникнуть две ситуации: когда можно обойтись без разрешения и когда оно необходимо.

Что собой представляет

Что собой представляет документ на разрешение на строительные работы, подробно описано в Градостроительном кодексе. Это решение уполномоченных органов, которое подтверждает, что предоставленная застройщиком проектная документация соответствует градостроительному регламенту и другим нормам, действующим на территории расположения земельного участка, где планируется застройка.

После получения разрешения заявитель имеет право осуществлять запланированную постройку или реконструкцию объекта капитального строительства (ст. 51 ГрК РФ).

Нужно ли получать разрешение на строительство в 2019 году

Актуальными нормативными актами предусмотрены случаи, когда получать официальное разрешение для постройки дома не требуется. Для этого нужно, чтобы будущее жилище представляло собой объект индивидуального жилищного строительства. (пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Эти параметры прописаны в п. 39 ст. 1 кодекса. Основные критерии для дома следующие:

• иметь не более 3 этажей;
• быть не выше 20 метров;
• не быть предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости

Для начала строительства такого дома достаточно направить письменное уведомление о планируемых работах в уполномоченный орган (местный муниципалитет, администрацию субъекта РФ). Документ должен содержать технические параметры объекта ИЖС.

Если планируемая постройка по каким-то параметрам будет превышать установленные ограничения, застройщику придётся прибегнуть к классической схеме получения разрешения на строительство.

Необходимые документы

Упрощённая процедура (получение уведомления) не требует сложных действий и широкого пакета документов. Перечень документов:

1. Документы, подтверждающие право на владение земельным участком (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН).
2. Само уведомление о планируемых работах, которое содержит:
   • персональные данные застройщика (ФИО, адрес, данные паспорта);
   • кадастровый номер земельного участка, предназначенного для строительства;
   • информацию о виде разрешенного использования земельного участка;
   • подробное описание будущего дома (количество этажей, высота, площадь, схематическое изображение здания). Также требуется указать данные об отступах от границ земельного участка;
   • подтверждение того, что здание не будет многоквартирным, то есть оно не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
   • данные для обратной связи с заявителем (почтовый и/или электронной адрес).

Порядок получения

Шаг 1. Направление уведомления в соответствующий орган власти. Это могут быть:

• отдел градостроительства и архитектуры местного муниципалитета;
• администрация субъекта РФ (если участок находится одновременно на территории двух разных населённых пунктов).

Направить уведомление можно:

• личным визитом;
• заказным письмом
• обратившись к услугам МФЦ.

Шаг 2. В течение 7 рабочих дней будет осуществлена проверка объекта на соответствие установленным градостроительным нормам.

Шаг 3. В случае положительного решения заявитель получит уведомление об одобрении проекта. Документ действителен в течение 10 лет.

Если объект не подпадает под критерии ИЖС

В случае если планируемая постройка не соответствует критериям объекта ИЖС, необходимо получить классическое разрешение на строительство.

Для этого потребуется подать заявление о выдаче разрешения в уполномоченный орган (местного самоуправления, региональную администрацию) или через МФЦ. К заявлению прикладывают следующие документы:

• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• проект планируемой застройки. Он представляет собой подробный план участка со всеми постройками. В план также должны быть включены инженерные коммуникации, искусственные водоемы и пр.;
• план границ участка (внутренних и внешних).

Уполномоченный орган в течение 7 дней проверяет предоставленные документы, а также сам проект на соответствие регламентам. Разрешение на строительство выдаётся сроком на 10 лет.

Наказание за несоблюдение норм закона

Меру ответственности собственника, нарушившего правила и нормы для строительства частного дома на узаконенном дачном участке, устанавливают на 2021 год КоАП:

• нарушения норм, техрегламента и стандартов — штраф от 500 до 1000 руб.;
• строительство и реконструкция объекта не по нормам — от 2 до 5 тыс. руб.
• не соответствие постройки требованиям градостроительного плана — полный или частичный снос;
• отклонение в 200 м — административный штраф в размере 500 руб.

Соседи, которые не согласны с планом застройщика, могут подать жалобу в ЖилИнспекцию. Представители органа займутся проверкой, примут решение относительно правомерности объекта и составят перечень мероприятий, регулирующих данный вопрос.