Как заполнить и подать заявку на рефинансирование ипотеки

Цели рефинансирования

Цели у рефинансирования на самом деле могут быть разные, потому что получая новый кредит по новой ставке вы выбираете и новый срок кредитования.

Первая цель — это так называемый ежемесячный платеж. Возможна ситуация когда вам нужно просто снизить ежемесячный платеж. Допустим вы хотите чтобы у вас в течение года накапливать деньги на отпуск или вам нужно платить обучение ребенка. Т.е вы хотите освободить свои текущие расходы для того, чтобы увеличить куда-то дополнительные вложения.

Тогда вы можете увеличить срок кредитования. Ставка у вас низкая и даже переплата в этом случае может быть больше. Но у вас основная цель — это снижение ежемесячного платежа или рефинансирование в этом плане вам может очень сильно помочь.

Вторая цель — это основной размер переплат. Очень многих пугает, что за вес период они заплатят три стоимости квартиры и т.д. Уменьшив ставку вы можете и значительно снизить размер переплаты. Это для вас будет главной целью которые вы преследуете.

Третий важный момент — это срок кредитования. Допустим вы уже человек предпенсионного возраста, вам до пенсии осталось пять лет, а кредит у вас на 7 – 8 лет. Путем рефинансирование вы можете установить новый срок меньше, понимая, что в течение этого срока вы еще способны оплачивать такие суммы ежемесячных платежей, а дальше уже нет.

Естественно, что все эти три цели можно достигать одновременно и в этом нет ничего предосудительного. Как правило стараются именно так и сделать. Чтобы снизить и размер ежемесячного платежа и размер переплаты и в идеале конечно, снизить срок кредитования.

Можно ли рефинансировать ипотеку?

Решение взять ипотеку часто является единственно возможным вариантом закрытия острого жилищного вопроса, при этом оформление долгосрочных финансовых обязательств проводится с учетом актуальной ситуации на рынке недвижимости, как следствие — со временем возникает необходимость получить снижение процентной ставки или применить другой вариант рефинансирования (например, пролонгацию периода кредитования). Спешить с переоформления кредита не стоит: данная процедура сопряжена с рядом финансовых рисков, поэтому не всегда ее реализация оказывается выгодной для заемщика.

Эксперты компании «Роял Финанс», хорошо знакомые с актуальными банковскими предложениями в сфере ипотечного кредитования, рекомендуют осуществлять рефинансирование только в ситуациях, когда погашено не более половины долговых обязательств или возможно снижение аннуитета в пределах 2-3 %. В противном случае выгода может быть нивелирована стоимостью услуги переоформления и пролонгации периода действия договора.

Вместе с тем хочется отметить, что финансовая ситуация каждого клиента имеет свои особенности, и при желании пересмотреть имеющиеся обязательства по ипотечному займу перед подачей заявки в банк лучше получить консультацию независимого специалиста. Предварительный просчет рисков позволит избежать досадных ошибок и обеспечить сохранение имущественных прав на оптимальных условиях.

Порядок оформления ипотеки с согласием супруга

1. Получите согласие банка на кредитование с целью приобретения конкретной квартиры.
2. Договоритесь со специалистом о дате подписания кредитного договора, уточните зарезервированный под него номер.
3. Составьте согласие на последующую ипотеку в нотариальной конторе и передайте ипотечному менеджеру (понятие последующей ипотеки определено в 102-ФЗ, ст. 43 (скачать)).
4. Оформите кредитную документацию в банке, в том числе на залог приобретаемого имущества. Ипотечный договор подписывается заемщиками и поручителями. Если супруг не относится к перечисленным участникам сделки, его присутствие и подпись не требуется. Будет достаточно нотариально оформленного разрешения на ипотеку.
5. Передайте пакет бумаг на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно в банковском отделении, если у них есть услуга электронной сделки, или в МФЦ.
6. Получите готовую выписку, содержащую данные о наличии залога в пользу банка.

Нотариальное согласие супруга остается в банке и с кредитным досье передается в архив кредитного учреждения. Если вы решите отказаться от совершения сделки уже после оформления документа, его стоимость вам никто не вернет, как и остальные понесенные расходы.

Несогласие второго супруга на выдачу кредита и судебная практика

Суды на практике не всегда считают несогласие второго супруга на оформление кредита основанием для признания долга личным займом одного супруга. В то же время в последнее время нередко уже банки по своей инициативе оспаривают решения о разделе общего долга между супругами, ссылаясь на статьи 307, 391 ГК РФ. В итоге требование о признании долга обжалуется и его удовлетворение отменяется региональными судами. Таким образом, даже признание кредита общим долгом в судах первой инстанции (в районных или городских судах) не гарантирует того, что такое решение не будет потом обжаловано самим банком.

Что делать в такой ситуации пострадавшей стороне?

А вы выступали в качестве поручителя для своего супруга?ДаНет

Прежде всего необходимо:

1. Обратиться за помощью к приставам, оповестить их о том, что кредит был взят без согласия, а также сообщить название банка, где был взят кредит.
2. Так как приставы могут описать личное имущество, нужно подготовить все документы для доказательства права собственности.
3. Если сумма кредита составляет несколько миллионов, то стоит заранее продать общее жильё (при наличии) и приобрести отдельное для того, чтобы банк мог взыскать только долю того супруга, на кого оформлен кредит.

Раздел долга: коммуникация с банком

Идеальный вариант для раздела долга – не только достижение согласия по этому поводу между супругами, но и согласование вопроса с банком-кредитором. Это поможет избежать дальнейшего обжалования, а также отмены судебного решения или соглашения о разделе имущества. Для достижения указанной цели необходимо:

• обратиться в банк с письменным предложением согласовать вопрос о признании долга по кредиту общим.
• получить банковское одобрение в письменном виде, чтобы потом иметь возможность доказать наличие согласия банка в суде, если финансовая организация будет оспаривать действия заемщика или созаемщика по признанию кредитного долга общим.

Законодательная база

Денежные средства, наживаемые в ходе брака, — это совместно нажитое имущество. В большинстве случаев для распоряжения общими средствами в целях покупки недвижимости официального нотариально заверенного согласия супруга не требуется.

Нормы, касающиеся данного вопроса, а именно в области оформления и регистрации договоров купли-продажи недвижимости, были изменены еще в 2013 году.

До 2013 года в Гражданском кодексе существовали положения, по которым нотариальное согласие супруга/супруги при покупке недвижимости было необходимо по любым сделкам с имуществом, включая саму покупку. Потребовать такой документ вправе был как продавец, так и регистрирующий орган, чтобы исключить совершение недобросовестных операций мужем или женой.

Независимо от того, на чье имя оформляют имущество, на его покупку тратятся средства из бюджета семьи. Именно поэтому супруг/супруга покупателя имеет право на половину приобретенной недвижимости.

В связи с принятием Федерального закона № 302 от 30.12.2012 года на законодательном уровне была отменена регистрация договоров, касающихся приобретения следующих видов недвижимости:

• Жилых домов (части жилого дома);
• Квартир (части квартиры);
• Комнат (части комнаты);
• Земельных участков;
• Гаража;
• Других объектов недвижимого имущества.

Таким образом, в 2020 году договор на приобретение таких объектов будет иметь юридическую силу и без процедуры регистрации в соответствующих органах. Для этого необходимы лишь подписи всех сторон и соответствие содержания документа нормативно-правовым актам РФ. Тем не менее, обращаться в государственные органы все-таки необходимо, чтобы зарегистрировать возникшее право собственности.

Если Федеральный закон №302 конкретно указывает, что приобретение недвижимости больше не требует оформления согласия супруга при покупке земельного участка, то Семейный кодекс РФ в этой области четкого регулирования не имеет.

С одной стороны, п. 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ предусматривает наличие согласия второй половины по умолчанию при распоряжении мужем или женой собственностью. Это значит, что покупателю необязательно предоставлять ни продавцу, ни регистрирующему органу любой документ, который подтверждает согласие на сделку.

С другой стороны, уже пункт 3 той же 35 статьи входит в противоречие со вторым пунктом и требует от покупателя предоставления письменного согласия в случае совершения сделок с недвижимостью, требующих регистрации в соответствующих органах или удостоверения у нотариуса.

Именно в связи с данными нормами сотрудники многих органов регистрации в 2020 году просят нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку. Во время принятия документов у сторон регистрирующий орган должен сообщить, необходимо ли при осуществлении сделки нотариально заверенное согласие законной второй половины на покупку недвижимости. Если такого документа у заявителей нет, то сотрудники регистрационной службы все равно обязуются принять остальную документацию и предупредить о вероятной приостановке процедуры регистрации.

Если же регистратор прав все-таки посчитает необходимостью предоставить одобрение сделки в письменном виде, то он вынесет соответствующее постановление, в котором определяется срок на предоставление сторонами нотариального согласия законной половины на покупку недвижимости.

Пункт 2 приказа Минэкономразвития «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» № 1 от 12.01.2015 года указывает, что, в случае приобретения в собственность земли гражданином, состоящим в брачных отношениях, необходимо добавить к заявлению нотариально удостоверенное одобрение второго супруга.

Верховный суд РФ издал решение № АКПИ15-1048 от 08.10.2015 года, в котором признал вышеназванное положение нелегитимным в связи с уже вступившими в силу изменениями в Гражданский кодекс о снятии обязательства в предоставлении согласия супруга при покупке недвижимости.

Условия рефинансирования ипотеки

Предложение каждого банка уникально, но есть ряд условий, обязательных к выполнению:

• Требования к заемщику включают: трудоспособный возраст, прописку в регионе присутствия филиала, стабильная работа, высокий заработок. Если кредит оформлялся с привлечением созаемщика, аналогичные параметры будут применяться и в его отношении.
• Требования к объекту приобретения: соответствие параметров недвижимости информации в предоставляемых технических документах и высокая ликвидность на случай принудительной продажи объекта залога.
• Идеальная кредитная история и отсутствие долгов по текущим обязательствам.

При оформлении ипотечного рефинансирования важным условием является длительность срока погашения – если, согласно графику, до полного погашения осталось не более года, либо сумма долга минимальная, новый кредитор вряд ли согласится на оформление.

Как и в случае с обычной ипотекой, залоговый объект нуждается в страховании, а из дополнительных мер обеспечения возможно включение дополнительной личной страховки. Из обязательных дополнительных трат необходимо учитывать оплату независимой экспертизы, которая сможет установить текущую оценочную стоимость жилья.

Образец заявления на рефинансирование ипотечного кредита в Сбербанке

• анкета-заявление, заполненная по унифицированному образцу, который будет рассмотрен и изучен впоследствии;
• удостоверение личности самого заемщика;
• данные о поручителях и гарантах сделки;
• справка об официальном трудоустройстве и подтверждении факта получения стабильного дохода;
• документы касательно залогового обеспечения.

1. Сверху указывается, кому оно направлено (адресат по умолчанию – ПАО Сбербанк).
2. Затем вносятся данные заявителя (речь идет о ФИО, паспортных сведениях, органе, выдавшем документ, номере договорного соглашения).
3. В текстовой части заявления, связанного с понижением ставки процента, необходимо сообщить о просьбе по уменьшению процентов и проведению пересмотра условий по конкретному договору кредитования.
4. Далее необходимо указать конкретный способ, который больше всего подойдет вам для получения данных о принятом решении. Это может быть почта, личная явка в финансовую структуру, адрес электронной почты, сообщение смс.

Может ли банк-кредитор отказать в рефинансировании другим банком?

Допустим, вы озадачились вопросом рефинансирования ипотеки, нашли новый банк, который дает более выгодные условия. Может ли старый банк воспрепятствовать этому? В практике такие случаи были. Эти тонкости прописываются в договоре. Банки в данном случае ссылаются на статью 43 Федерального Закона № 102-ФЗ “Об ипотеке”. Тут есть тонкость. Новый банк может сперва погасить вашу ипотеку в полном объеме перед старым банком, дождаться снятия обременения с недвижимости, а потом оформить обременение на себя, выдав вам кредит. Только в таком случае у вас могут возникнуть проблемы с возвратом налога на ипотеку, так что тут лучше предварительно проконсультироваться с юристом.

Еще старый банк может умышленно задерживать выдачу необходимых документов. Тут уже ничего сделать нельзя…

Нюансы

Процедура рефинансирования ипотеки имеет несколько особенностей

Чтобы процедура прошла без сложностей, нужно обратить на них внимание

В договоре может быть указано, что рефинансирование невозможно или предусматривается существенная комиссия за процедуру. Нужно внимательно изучить документ перед подачей обращения.
Банк, в котором уже имеется кредит, может отказать в переоформлении объекта залога. Такие действия считаются неправомерными. Их можно оспорить в суде, получив письменный отказ.
Сумма займа, которую предоставляет новый банк, может быть меньше предполагаемой. Это обусловлено тем, что кредитные организации по-своему оценивают заявителей

Гражданину стоит обратиться в другое учреждение.
Стоит обратить внимание на процентную ставку, которая предоставляется новым банком. Она может отличаться от той, которая заявлена в программе.

Согласие супруги на военную ипотеку

Отдельно стоит рассказать о том, требуется ли согласие жены на военную ипотеку. Этот вариант кредитования значительно отличается от других ипотечных программ и оформляется по особым правилам.

Мнение эксперта
Макаров Илья Константинович
Юрист-практик с 6-летним опытом. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.

Жилищный кредит гасится Министерством Обороны РФ, поэтому право владения оформляется только на участника госпрограммы, а именно на военнослужащего.

Его супруга юридически не имеет никакого права на приобретаемую жилплощадь. Соответственно в число созаемщиков или поручителей она не включается.

Также она не несет ответственности по выплате долга в случае увольнения мужа из рядов армии и самостоятельного погашения им кредита. Но и не может претендовать на жилье, полученное по госпрограмме, в случае развода.

Однако и здесь есть ситуации, когда банк потребует согласие супруги по военной ипотеке или брачный договор. Например, если в покупку были вложены собственные средства второй половины. Тогда она сможет рассчитывать на получение денежной компенсации в случае развода и квартира может стать объектом спора.

Вопрос решается в индивидуальном порядке с обязательным привлечением юридической службы банка. Желательно и супругам прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, имеющего опыт в подобных делах.

Рефинансирование ипотеки

Ипотечный кредит – это всегда долгосрочное обязательство перед банком, которое влечет за собой ежемесячную финансовую нагрузку на семейный бюджет. Естественно, каждый заемщик стремится выбрать максимально выгодные условия ипотечного кредитования и рассматривает предложения многих банков и кредитных организаций.

Однако нередко бывает так, что, уже заключив кредитный договор и оформив ипотеку в банке, клиент находит более выгодные условия кредитования в другой финансовой организации или происходит общая либерализация банковских условий в связи с изменением экономической ситуации в стране. Что же делать в этом случае? Неужели придется продолжать выплачивать ипотеку не на самых выгодных условиях и можно ли что-то изменить? Ответ однозначный – можно!

В случае если клиенту предлагаются более выгодные условия оформления жилищного займа, законодательством предусмотрена его возможность на рефинансирование ипотечного кредита. Под этим термином подразумевают переоформление кредитного договора на более лояльных для клиента условиях.

Рефинансирование может производиться как в рамках одной кредитной организации, так и путем перевода ипотечного кредита в другой банк.

Рефинансирование ипотеки в 2021 году особенно востребовано, поскольку два года назад в разгар кризиса, многие заемщики оформили кредит на жестких условиях, которые на данный момент несколько смягчились в связи со стабилизацией экономического фона в стране.

Немного о процедуре рефинансирования

Общая цель перекредитования состоит в улучшении условий обслуживания задолженности. Каждый клиент понимает задачу по-своему. Есть четыре варианта решения проблемы:

Перед подачей заявления заемщик должен четко определиться с тем, каким из этих способов он будет добиваться снижения платежной нагрузки.

Заемщик получает готовый образец заявления на рефинансирование кредита. В банк не нужно приносить новый пакет документов. Типовая форма выглядит очень просто: бланк можно скачать и заполнить вручную, или отправить онлайн. Если вопрос предварительно решен, а у клиента в банке сложилась хорошая репутация, подача заявления носит формально-процедурную функцию. Но так бывает не всегда.

Подводные камни рефинансирования

Любой вид кредитования имеет свои плюсы и минусы. Рефинансирование ипотеки не исключение. Если не хотите переплатить лишнего, при этом упростить и ускорить процесс, подготовьтесь заранее, узнав все его нюансы.

Почитайте отзывы на тематических порталах, поинтересуйтесь у родных и друзей, имеющих опыт рефинансирования, получите предварительную консультацию кредитного менеджера.

Ознакомьтесь с договором на сайте банка. Если в тексте встретятся непонятные места или термины, имеет смысл показать документ юристу. Ему не составит труда разобраться во всех тонкостях, выявить недостатки, которые впоследствии могут сыграть злую шутку.

При рефинансировании ипотеки часто возникают дополнительные расходы:

• по оценке залогового объекта;
• за нотариальную заверку согласия супруги/супруга;
• за получение различных справок в банке, где был взят кредит (о наличии/отсутствии просрочек и т. п.);
• комиссия за перечисление денежных средств;
• переоформление страховки;
• комиссия за снятие обременения с недвижимости (на усмотрение банка);
• госпошлина за регистрацию залога в Росреестре.

На каких условиях Россельхозбанк позволяет рефинансировать ипотеки, взятые в других банках

Для изменения срока кредитования, величины обязательного ежемесячного платежа обращаются в Россельхозбанк. Он не только дает такую возможность, но и позволяет клиенту самостоятельно выбрать, по какой схеме возвращать новый кредит. Без ограничений выполняется досрочное погашение. На сайте есть удобный калькулятор рефинансирования ипотеки, благодаря которому можно предварительно узнать параметры кредитного продукта.

В зависимости от категории клиента, действуют различные условия. Целевым использованием кредита является погашение задолженности по ранее взятой ипотеке на:

• готовое жилье, приобретаемое на первичном/вторичном рынках;
• частный дом с участком земли, включая таунхаус.

Занимает РСХБ от 100 тыс. до 20 млн руб. Но в каждом конкретном случае есть свои ограничения. Так, заемщику, взявшему ранее кредит в сторонней кредитно-финансовой организации города Санкт-Петербург, полагается не более 15 млн руб. На рефинансирование ипотеки в Москве выделяется 20 млн руб., Московской области – 10 млн руб.

В остальных случаях размер кредитных средств не превышает 5 млн руб. Они предоставляются на 30 лет или менее без комиссии. В качестве залога выступает жилая недвижимость, приобретенная в собственность. Страхование имущества обязательное. Минимальная ставка -8,20% в год. Возраст заемщика не может быть менее 21 года и не более 75-ти.

Гражданство должно быть российским. При принятии решения Россельхозбанк будет учитывать стаж (не менее 6 мес., для лиц, занимающихся ЛПХ, — от 1 года). Из документов предъявляются: анкета, паспорт, военный билет (для служащих), справка о составе семьи и семейном положении, трудовой деятельности и доходе. Еще понадобятся: документы по ипотечному кредиту, на объект недвижимости, бумаги, которые подтверждают целевое использование займа.

Условия выгодного рефинансирования

Рефинансирование ипотеки предполагает получение более выгодных условий по кредиту и снижение кредитной нагрузки. Довольно часто подобные послабления предлагает тот банк, в котором изначально была оформлена ипотека.

При этом, у клиентов возникает закономерный вопрос – зачем это банку? Ответ прост – среди кредитных организаций существует жёсткая конкуренция за ипотечных клиентов, поскольку эта группа заемщиков считается одной из самых выгодных. Чтобы привлечь максимальное количество новых клиентов и сохранить тех ипотечных заемщиков, которые уже оформили ипотечный кредит и готовы к рефинансированию, большинство финансовых организаций готовы идти на некоторые уступки.

Существует несколько вариантов условий рефинансирования ипотеки в 2021 году:

• Уменьшение процентной ставки. Этот вариант наиболее распространенный и востребованный среди клиентов, поскольку позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа по ипотеке. Снижение процентной ставки по кредиту в рамках одного банка может происходить при общем улучшении экономического климата в стране. Это значит, что клиенты, которые заключили ипотеку в тот период, когда ставки были относительно высокими, могут попробовать перезаключить договора на новых, более выгодных условиях. Если рефинансирование кредита происходит в рамках одной кредитной организации, даже минимальное снижение ставки будет выгодно для заемщика. Если же снижение процентной ставки по ипотеке предлагается другим банком, выгодно это будет только в случае уменьшения ставки минимум на 2%, поскольку процесс переоформления документов потребует существенных временных и финансовых затрат.
• Изменения кредитного периода. Чаще всего изменение срока кредита происходит в сторону увеличения. В этом случае сумма задолженности не меняется, однако уменьшается ежемесячный платеж по кредиту. Это облегчает кредитное бремя заемщика в данный момент, однако увеличивает общую переплату по ипотеке. Это связано с тем, что увеличение срока кредита приводит к пропорциональному увеличению процентов по нему. Данный вариант рефинансирования оправдан в рамках одного банка, если заемщик сталкивается с обстоятельствами, не позволяющими ему выплачивать кредит по ранее составленному графику. Банки обычно охотно соглашаются на увеличение кредитного периода, так как это позволяет им получить дополнительный доход за счет процентов и сохранить платежеспособность клиента. Существует также вариант уменьшения срока ипотечного кредитования, что позволяет клиенту сократить сумму общей переплаты. На этот вариант банки идут менее охотно, в связи с очевидным уменьшением доходности для финансовой организации.
• Замена валюты ипотечного кредита. Процентные ставки по валютной ипотеке весьма привлекательны, в связи с чем многие клиенты до недавнего времени отдавали предпочтение именно этому варианту кредитования. Однако в связи с нестабильностью курса валют и резким обвалом рубля, заемщики этой группы столкнулись с тем, что погашение кредита стало для них неподъёмной ношей. Если клиент банка получает зарплату в рублях, ему целесообразно рефинансировать ипотеку путем изменения валюты. Данная процедура производится обычно по курсу, максимально приближенному к курсу ММВБ .
• Отмена дополнительных комиссий, страховок и сборов. Иногда рефинансирование ипотеки выгодно даже в случае минимального изменения процентной ставки. Так происходит в том случае, если банк предлагает отмену страховых взносов и комиссий по кредиту.

При этом каждый банк, практикующий рефинансирование ипотеки, выдвигает дополнительные условия проведения операции. Эти условия обычно сводятся к установлению максимальной и минимальной суммы перекредитования, ограничению кредитного периода и особенных условий страхования.