Уведомление о расторжении договора аренды в 2021: образец письма

Общие сведения

В зависимости от срока действия принято выделять несколько разновидностей соглашения, которое может быть подписано:

• на конкретный временной период;
• либо бессрочно.

В первом случае расторжение договора можно инициировать одной из сторон, если данное условие предусматривается текстом соглашения. Причем нет необходимости обращаться в суд самому арендатору либо арендодателю.

Если же условия относительно возможности отказа от исполнения обязательств по сделке в одностороннем порядке отсутствуют, то расторжение возможно несколькими способами, а именно:

• через судебный орган;
• с помощью соглашения сторон — в частности досрочно.

Соглашение с неопределенным периодом действия может быть расторгнуто одной из сторон в любое время, на основании статьи 610 Гражданского Кодекса России.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья. По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

• Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
• Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

• О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
• О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи. Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

• Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
• Объект, передаваемый по акту.
• Состояние объекта на момент осмотра.

СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

• Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения к договору найма
• Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения к договору найма

АКТприема — передачипо договору аренды №_______от ________________г.

г. Кр — ск

дата___________

Общество с ограниченной ответственностью «Сибирь», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Васильева Василия Николаевича, действующего на основании Устава с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью»Соболь», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Николаевой Ирины Николаевны, действующей на основании Устава, с другой стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем:

1.Арендатор передал, а Арендодатель, в связи с расторжением договора № ______от ____________, принял нежилое помещение № _____ общей площадью 24 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660006, г. Кр-к, ул. 60-лет Октября, 30.

2.Арендодатель претензий по техническому состоянию переданного помещения не имеет.

Директор

_______________И.Н. Николаева

Директор

_______________В.Н. Васильев

Ответственность и правовые особенности

Инициатива прекращения правоотношений между арендодателем и арендатором обязательно должна быть оформлена письменно на бумаге. Если такого не происходит, то основной документ не будет считаться расторгнутым

Обратите на это особенное внимание!

Законодатель не предъявляет особо четких требований к составлению соглашения. Единственная и важная особенность, которую нужно соблюдать – это то, что его форма не может отличаться от основного документа. Например, если он подлежал государственной регистрации, то и соглашение необходимо будет зарегистрировать в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Достаточно трудным вопросом при расторжении договора являются сами последствия такой процедуры. Так, обязательства, имеющиеся у сторон до этого момента полностью прекращаются с момента подписания данного соглашения. Если же расторжение происходит в суде, то с момента, когда судом было вынесено решение по делу.

Необходимо обратить внимание на то, что если первоначальный документ, закрепляющий правоотношения арендодателя и арендатора признается недействительным, то это будет уже не расторжение договора. Недействительным его делают различные ошибки в его составлении

По окончании расторжения договора, арендодатель и арендатор вправе требовать друг у друга погашения задолженности, которая могла образоваться до момента окончания правоотношений, в том числе и санкций за нарушение пунктов, условий договора аренды.

Итак, мы рассмотрели основные особенности соглашения о расторжении договора. Такой документ гораздо более легок в составлении, в отличие от основного документа об аренде, но при этом он решает очень многие спорные моменты в правоотношениях действующих лиц, завершая их действия.

Необходимо правильно составлять такое соглашение, чтобы в дальнейшем избежать возможных споров по делу, которые будут решаться уже в суде.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абз. 2 п.

6 Постановления от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст.

26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды. Сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Зачем это надо

Любое положение закона основывается на сложившейся практике правовых взаимоотношений, а потому является целесообразным.

Пренебрежение нормами права не обязательно, но достаточно часто влечет за собой негативные правовые последствия. Казалось бы, что прекращение договора аренды может иметь место и на основании устной договоренности, когда арендатор возвращает объект аренды, а арендодатель принимает его обратно. Но не все так просто.

Возвратив арендованное имущество, арендатор может забыть об аренде и спустя полгода получить повестку в суд по иску бывшего арендодателя о взыскании арендной платы и пени. Причем иск будет вполне обоснованным, поскольку договор аренды официально расторгнут не был, а по условиям договора нерасторгнутая аренда (ст.621 ГК РФ) автоматически продлевается еще на один год.

Если бы арендатор, прекращая аренду, направил бы арендодателю, в соответствии с законом, уведомление о расторжении договора, подобного бы не произошло.

Другим вариантом негативных последствий будет автоматическое продление договора арендатором, в то время как арендодатель пренебрег составлением уведомления о расторжении договора.

Предположим, что арендодатель, заключив договор сроком на 1 год, полагает, что по истечении этого срока арендатор вернет арендованное имущество и заключает договор с новым арендатором.

Однако в последний день действия старого договора прежний арендатор не возвращает имущество и продолжает им пользоваться, полагая, что раз арендодатель не направил ему уведомления, срок договора продлен.

Новый арендатор требует от арендодателя исполнения своего договора аренды, однако арендодатель исполнить его не может и, как следствие, выплачивает пеню и штрафные санкции за неисполнение условий контракта.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения)

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

• О наименовании;
• О реквизитах сторон и договора;
• Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
• О содержании требований.

В какой суд обращаться?

Правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством России. Существует правило:

1. Если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ИП – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
2. Если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

Если дело согласно ст. 27 АПК РФ подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 АПК). При этом место жительства или нахождения определяется:

• Для ИП – по месту постоянной регистрации.
• Для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

В отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 ГПК РФ).

Составление иска

Требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

1. Для арбитражного процесса – в ст. 125 АПК.
2. Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в ст. 131 ГПК.

В обоих случаях иск должен:

• Подаваться в письменной форме.
• Содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
• Содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
• Включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

Если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

Прилагаемые документы и доказательства

Свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. Ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

Применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

1. Копия договора.
2. Копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
3. Копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
4. Если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
5. Если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

Перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. По закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

Помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

Образец

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

Условия расторжения договора раньше срока

Отношения касательно аренды жилого помещения регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК). Этот документ был введен в действие еще в 1996 году Федеральным законом №14. За это время он успел претерпеть немало изменений.

Актуальной по состоянию на сегодняшний день является редакция от 3 июля 2019 года. Знание положений законодательных актов, регламентирующих сферу арендных отношений, поможет грамотно отстоять свои права и интересы, выйти из ситуации с минимальными финансовыми потерями.

Согласно Гражданскому кодексу, досрочное расторжение аренды квартиры возможно по требованию нанимателя или наймодателя. Основания для таких действий приведены в статьях №619 и рассматриваемого нормативно-правового документа.

Дополнительные причины досрочного прекращения арендных отношений определяются сторонами сделки и фиксируются документально.

Для расторжения договора должны выполняться следующие условия:

• один из участников сделки желает прекратить арендные отношения. Контрагент не против этого;
• инициатор расторжения договора своевременно и в установленной законом форме оповестил вторую сторону о своем решении;
• было составлено дополнительное соглашение о досрочном прекращении отношений по поводу аренды квартиры.

Если одна из сторон отказывается от расторжения договора, тогда придется обращаться в суд с исковым заявлением.

По инициативе нанимателя

Чаще всего арендные договора прекращают свое действие по требованию нанимателя. Существует масса причин для принятия подобного решения. Список законных оснований приведен в статье №620 ГК.

Арендатор вправе потребовать расторжения договора в таких случаях:

• наймодатель не предоставил обещанное помещение для жилья;
• имеются определенные препятствия, не зависящие от арендатора, по использованию переданного недвижимого объекта. Например, наймодатель предоставил не ту связку ключей, в помещении проживают другие квартиросъемщики;
• в ходе эксплуатации недвижимости было выявлено наличие существенных дефектов, которые мешают в полной мере пользоваться представленным имуществом. О наличии скрытых недостатков арендодатель умолчал при заключении договора. Во время осмотра квартиры никаких дефектов наниматель не заметил;
• арендодатель не производит в срок ремонтные работы жилого помещения;
• имущество в силу определенных обстоятельств пришло в непригодность.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе нанимателя также возможно по таким причинам:

• арендатор нашел аналогичное жилье, которое ему готовы предоставить во временное пользование, но по более низкой цене;
• наймодатель необоснованно и сильно повышает стоимость ежемесячной платы;
• арендатор утратил необходимость в пользовании объектом, предоставленным ему по договору. Например, купил собственную квартиру, поступил в ВУЗ и получил комнату в общежитии, решил переехать на ПМЖ в другой район или город.

По инициативе наймодателя

Нередки ситуации, когда арендные отношения хочет прекратить сам наймодатель. Причины такого решения могут быть разные. Перечень обстоятельств, при которых арендный договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию наймодателя, приведен в статье №619 ГК.

В соответствии с действующим законодательством, собственник недвижимого имущества имеет право потребовать прекращения арендных отношений, если наниматель не соблюдает условия сделки.

В качестве примеров стоит привести такие:

• в ходе проживания в квартире арендатор сильно ухудшает ее внешний вид и эксплуатационные качества. Например, портит мебель, облицовочное покрытие, не проводит уборку;
• более двух месяцев подряд не вносится арендная плата в полном объеме без уважительных причин;
• жилое помещение используется не по назначению и не в соответствии с оговоренными условиями договора. Например, арендатор сделал из квартиры офис или магазин;
• наниматель не проводит капитальный ремонт помещения в установленные сроки и в соответствии с договором.

Среди прочих причин досрочного прекращении арендных отношений по инициативе наймодателя, можно назвать следующие:

• было принято решение подарить недвижимое имущество, сдаваемое во временное пользование, родному или близкому человеку;
• владелец квартиры, которая находится в аренде, хочет переехать в нее жить;
• собственник решил продать помещение;
• наймодатель утратил потребность в получении дохода от сдачи квартиры в аренду.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Скачайте

  Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 2 151 hits)

  Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 2 085 hits)

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

• собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
• после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
• квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
• в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).