Как оформить задаток при покупке квартиры: особенности, образцы

Что такое задаток?

Согласно п. 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Исходя из этого функции задатка следующие:

• платежная – деньги передаются в счет причитающихся по договору платежей другой стороне;
• удостоверяющая – деньги вносятся в доказательство заключения договора
• обеспечительная – задаток вносится в обеспечение исполнения договора.

Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора.

Например, стороны договариваются о заключении договора купли-продажи жилого помещения. Продавец и покупатель заинтересованы в совершении сделки и для гарантии серьезности намерений каждого из них договариваются о задатке.

Соглашение о задатке должно быть заключено в простой письменной форме (статья 160 ГК РФ). При этом сумма задатка значения не имеет, она может быть любой!

Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке повлечет последствия в виде признания переданной суммы авансом.

Соглашение о задатке должно содержать:

• указание конкретного обязательства, в обеспечении которого передается задаток;
• сумму задатка;
• реквизиты сторон соглашения о задатке;
• порядок и сроки передачи задатка.

Последствия неисполнения договора будут выражаться в следующем:

• если в неисполнении договора виноват покупатель, данный задаток остается у продавца;
• если в неисполнении договора ответственен п, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Кроме задатка, виновная сторона также обязана возместить убытки, причиненные неисполнением договора, с зачетом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором.

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы

Решили купить квартиру. Подписали предварительный договор и передали задаток. В предварительном договоре указали, что зарегистрированные в квартире лица выпишутся до подписания основного договора. В результате один гражданин не выписался, так как его местонахождение неизвестно. Не хотим покупать квартиру с прописанным человеком. Можно расторгнуть договор и вернуть задаток.?

В соответствии со статьей 381 ГК РФ продавец должен вернуть вам сумму задатка в двойном размере, так как не исполнил свои обязательства по договору.

Продаю квартиру. Покупатель недостающие деньги берет в банке. Заключили соглашение о задатке на три месяца. Сроки вышли, кредит покупателю не одобрен. Хочу расторгнуть соглашение. Должна ли я возвращать задаток?

Вы можете вернуть задаток и искать других покупателей. Но в связи с тем, что покупатель не выполнил условий соглашения к установленному сроку, вы вправе не возвращать задаток.

Хотим купить квартиру, но за продавца действует человек по доверенности, который настаивает на передаче задатка, в подтверждение нами намерения купить данную квартиру. Как правильно поступить?

Вам необходимо проверить подлинность и срок действия доверенности на продажу квартиры на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Внимательно читайте доверенность. В доверенности должны быть четко сформулированы полномочия представителя, в каких государственных органах он может представлять доверителя и какие действия совершать от его имени.

Правила оформления задатка

Соглашение о задатке должно заключаться только в письменном виде, дабы избежать потом споров. Это прямое требование закона.

Оформляя задаток при покупке квартиры не нужно ничего придумывать нового, так как разработан бланк, который широко применяется при таких сделках. 

Главное, что требуется – сохранить последовательность пунктов. Таким образом, правильное составление договора задатка при покупке квартиры подразумевает соблюдение его юридической формы, а также включение необходимых сведений о квартире, продавце и покупателе. Если супруг продавца не является собственником по документам, все равно требуется нотариальное подтверждение его согласия на отчуждение квартиры. В Законе указаны объекты недвижимости, на которые данное требование не распространяется.

Передача денежной суммы должна быть зафиксирована путем составления документа, содержащего паспортные данные и адреса сторон. Фиксируя задаток при покупке квартиры, следует взять за основу типовой образец расписки. Текст расписки должен обязательно содержать:

• заголовок «Расписка в получении задатка»;
• дату составления;
• паспортные данные получателя в таком контексте: я, ФИО, № паспорта, кем и когда выдан, место регистрации;
• предмет договора, то есть фразу о том, что получил задаток в сумме цифрами и прописью;
• ссылку на сам договор задатка от такого то числа;
• описание квартиры с ее характеристиками (адрес, площадь, правоустанавливающая документация);
• подпись продавца.

В расписке главным моментом является сумма задатка, которая должна быть прописана сначала цифрами, а затем расшифрована прописью в скобках. Пример: 100 000 рублей (сто тысяч рублей). Валюта, в которой исчисляется задаток, должна соответствовать российской валюте, если договор заключается на территории РФ. Недопустимо прописывать задаток в условных единицах или в валютном эквиваленте иностранных государств.

Практический порядок проведения задатка заключается в следующем:

• продавец и покупатель согласовывают сумму задатка;
• стороны обсуждают пункты договора о задатке, вносят изменения и дополнения;
• если нет замечаний и дополнений, можно приступить к подписанию договора с расшифровкой подписи (фамилия, имя, отчество);
• лицо, получающее задаток, ставит подпись на расписке;
• лицо, дающее задаток, передает его путем наличного расчета или безналичного зачисления на счет.

В итоге лица, закрепившие свое намерение совершить сделку, могут обменяться контактными данными и копиями документов, которые могут понадобиться для практического завершения сделки купли-продажи.

Как отмечалось выше, расписку можно заготовить заранее, но подписывать ее следует непосредственно перед тем моментом, когда продавец получит сумму задатка. Обычно составление и подписание расписки о получении задатка происходит почти единовременно с передачей денег. Сам момент передачи задатка лучше засвидетельствовать с помощью двух лиц. То есть, кроме продавца и покупателя, могут присутствовать свидетели, которые так же должны подписать расписку с расшифровкой (ФИО полностью).

Подводя итог, можно выделить основное, о чем должны помнить и продавец, и покупатель. Сумма задатка не возвращается, если нарушение договора произошло по вине стороны, давшей задаток, а если договор нарушила сторона, получившая его, то сумма подлежит возврату в двойном размере. Это основной смысл задатка – быть гарантом сделки при покупке квартиры.

Как оформить договор задатка нотариально

Перед тем, как юридически оформить задаток как гарантию выполнения условий сделки, необходимо устранить все недопонимания между покупателем и продавцом. Поэтому сделайте все из перечисленного:

• устное обсуждение всех условий;
• согласование размера денежной суммы;
• проверка необходимых для сделки документов.

Учитывайте, что согласно нормам Гражданского кодекса Украины оформление задатка должно происходить исключительно в письменной форме у нотариуса. Кроме того, при этом должны присутствовать все собственники или их доверенные лица.

Задаток по предварительному договору: необходимые документы

Перед подписанием дополнительного договора и передачей суммы задатка, покупатель запрашивает у продавца оригиналы таких документов:

• паспорт и ИНН;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• справка БТИ или другой организации по технической характеристике объекта;
• подтверждение родственных связей и прочие.

Образец предварительного договора в Украине

Дополнительно можно самостоятельно перепроверить объект с помощью Госреестра вещных прав на недвижимое имущество и Единого реестра судебных решений. Покупатель для оформления задатка должен предоставить свой паспорт, ИНН и любые документы, указывающие на родственные связи (свидетельство о браке, разводе и прочее). Документы проверяются обеими сторонами сделки и нотариусом. Последний должен убедиться в правомочности стороны продавца в заключении такой сделки, как предварительный договор.

Тем не менее, стоит учесть, что согласно ст. 635 Гражданского Кодекса, предварительный договор должен быть составлен в форме основного гражданского договора. А ст. 639 утверждает, что договор может быть устным или не оформленным нотариально. Таким образом, мы сталкиваемся с юридической коллизией, которая при должной подкованности юристов, представляющих ваши интересы может быть трактована в любую из сторон.

Договор задатка

Договор задатка не требует отдельной формы, поэтому нотариусы прописывают информацию об обеспечении выполнения условий сделки в предварительный договор. В законах и кодексах не установлено обязательных пунктов этого соглашения. Но договор задатка за квартиру за 2019 или другой год должен содержать такие данные:

• об основном договоре, выполнение которого обеспечено этим задатком;
• точная сумма, а также кто, сколько и кому передал;
• перечень условий, за что переданы деньги, а также последствия и гарантии в случае отказа от предварительных договоренностей;
• порядок и сроки возврата задатка виновной стороной;
• штрафные санкции.

Договор задатка при покупке квартиры (образец) 

Текст договора составляет нотариус с учетом пожеланий сторон сделки, с ним лучше ознакомиться до визирования. В некоторых случаях термина «задаток» заменяют обеспечительной суммой со штрафными санкциями. После подписания соглашения, передачи денежных средств и нотариальной регистрации документ набирает юридическую силу. В некоторых случаях продавец жилья дополнительно пишет покупателю расписку. В ней должно быть детально указано:

• факт получения задатка;
• указание суммы, которая была получена;
• от кого, за что и согласно чему сумма была получена.

Крайне важно помнить, что без оформления договора, сама по себе расписка не учитывается в судебном порядке. И не будет считаться поводом для получения компенсации

Договор о намерениях

Договор или протокол о намерениях только условно можно назвать еще одной формой для оформления задатка. Он упоминается сразу в двух украинских кодексах (в Гражданском и Хозяйственном). Чтобы сделать этот договор легитимным, стороны должны проявить в нем волеизъявление, что даст ему силу предварительного договора. В противном случае договор о намерениях не будет считаться «предварительным», и в нем не будет законной силы, предостерегающей от незаключенного в дальнейшем основного договора.

Договор о намерениях (образец)

Главное – четко сформулировать договоренности и юридические последствия, а также избегать в соглашении слова «намерение». Договор или протокол о намерениях для передачи задатка при оформлении купли-продажи жилья практически не используется.

Выбирая, как правильно оформить задаток при покупке недвижимости, проконсультируйтесь более детально у нотариуса. Сейчас самый распространенный способ для передачи задатка – нотариально заверенный предварительный договор.

Порядок и способ передачи задатка в 2021 году

Договор о предоставлении задатка при покупке квартиры или дома – стороны могут оформить на типовом бланке (см. ссылки в начале статьи) с указанием особенностей конкретной сделки.

Основанием для недействительности документа в 2021 году – выступают любого рода исправления, опечатки и прочие ошибки в его содержании.

Порядок действий сторон до внесения денег

Передача незнакомым лицам денежных средств – всегда граничит с риском стать жертвой мошенников. А потому, рекомендуем Вам, как можно внимательнее и осторожнее отнестись к процедуре внесения задатка, заранее убедившись в том, что в роли продавца выступает надёжное и законопослушное лицо.

Перед передачей денег – нужно обязательно:

1. Проверить правоустанавливающие и другие документы на покупаемую недвижимость. Настоящий собственник обязан иметь на руках выписку из ЕГРН, а также технический паспорт на жильё.
2. Убедиться, что квартира не имеет каких-либо ограничений (арестов/обременений), которые могли бы помешать законному заключению сделки. Проверить это можно, опять же – изучив внимательно выписку из ЕГРН.
3. Проверить, является ли квартира частью совместно нажитого имущества. Если жилплощадь была куплена продавцом во время брака – потребуется письменное разрешение его супруга/супруги.
4. Также, крайне желательно, чтобы на момент заключения договора купли-продажи по квартире не имелось каких-либо задолженностей (например, долгов по коммуналке). Убедиться в отсутствии долгов можно, потребовав предоставить соответствующие квитанции или справку из организации, представляющую интересующую Вас услугу.
5. Проверьте, сколько граждан прописаны в приобретаемой квартире и обязательно установите сроки их выписки (особенно, это касается несовершеннолетних граждан, которые прописаны в квартире).
6. Установите список форс-мажорных обстоятельств и определите ответственность каждой из сторон за срыв сделки.

РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:

Строительные нормы и правила для индивидуальных жилых домов

Передача задатка продавцу

После проверки документов, осмотра покупаемой квартиры и обсуждения условий/цены договора купли-продажи – стороны могут составлять договор о задатке, который гарантирует заключение предстоящей сделки, что, несомненно, выгодно, как продавцу, так и покупателю.

В нашей практике регулярно появляются случаи, когда после предоставления задатка без оформления предварительного договора и срыва сделки одной из сторон, задаток признаётся в суде авансом.

Учитывая всё вышеизложенное, давайте рассмотрим ещё несколько ключевых этапов сделки.

Правильно рассчитайте сумму задатка. Как правило, размер передаваемой покупателем суммы определяется договорённостью сторон и составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры, установленной в основном договоре купли-продажи.

Пример от юристов сайта

Общая стоимость жилплощади составляет 2 000 000 российских рублей, в то время как в качестве задатка покупателем передаётся сумма от 100 000 до 200 000 российских рублей.

Передача денежных средств в качестве задатка за квартиру, чаще всего, происходит сразу же после подписания соглашения задатка продавцом и покупателем

При этом, очень важно, чтобы проверка наличных средств на подлинность и точность суммы осуществлялась при свидетелях

Мнение эксперта

Олег Устинов

Практикующий юрист, автор сайта «Юридическая скорая помощь», один из соучредителей фонда «Наше будущее».

После передачи задатка продавец должен составить от руки в свободной форме соответствующую расписку о приёме задатка. Этот документ является подтверждением того, что часть установленной в основном договоре стоимости – уже выплачена покупателем.

Хотя, расписка и составляется в свободной форме – в её содержании обязательно следует указать:

1. Реквизиты соглашения о задатке.
2. Сумма задатка (цифрами и прописью) с указанием статуса (проще говоря, нужно отметить, что данная сумма была выплачена именно в качестве задатка).
3. Свидетельские данные (опционально).
4. Реквизиты всех лиц, участвующих в сделке.
5. Место и дату оформления.

После составления – расписка должна быть подписана лицом, получившим денежные средства, а также гражданами, которые выступали в роли свидетелей передачи задатка.

Образец расписки о получении задатка

Что написать в тексте

Законная сила у соглашения о задатке при покупке квартиры возникает только тогда, когда он содержит всю необходимую информацию и составлен по форме, которую диктует закон.

Содержание любого договора включает:

Сведения о дате и месте подписания. Лучше не подписывать бумаги, составленные «задним числом», чтобы избежать возможных рисков и просрочек.
Наименование. Наименование иногда становится ключевым фактором в ходе судебного спора, поскольку именно название платежа влияет на юридические последствия.
Сведения о сторонах. Нужно указать имя, фамилию и отчество, серию, номер и дату выдачи удостоверяющего личность документа, а также прописку. Пол и дату рождения указывать не обязательно.
Описание жилья, готовящегося к продаже. Здесь указывают точный адрес и характеристики жилья: этаж, количество комнат и квадратных метров, кадастровый номер.
Полная стоимость жилья и сумма предоплаты вписываются цифрами и прописью. Если закрадывается ошибка, предпочтение отдают сумме, написанной прописью

Здесь же указывается правовое назначение платежа – важно указать, что предоплата является именно задатком, а не авансом или просто предоплатой.
Срок внесения оплаты – можно указать конкретной датой или фразой «в момент подписания настоящего соглашения».
Срок заключения основной сделки. Если срок не указан, то стороны должны заключить сделку в течение одного года.
Последствия незаключения основной сделки.
Иные сведения, которые стороны сочтут важными.

Соглашение составляется в виде письменного документа, подписанного обеими сторонами. Нотариальная форма для такой сделки не обязательна, но если стороны желают – они могут обратиться к любому нотариусу для удостоверения договора.

Оформление задатка

Процедура передачи задатка представляет собой один из этапов процедуры покупки квартиры, предшествуя непосредственному подписанию основного соглашения между покупателем и собственником квартиры.

Оформление задатка состоит из двух шагов:

1. Составление договора с фиксацией параметров предстоящей покупки.
2. Подписание документа и оформление расписки, подтверждающей передачу денег в качестве исполнения части условий договоренности.

Чтобы исключить спорные ситуации и мошенничество сторон, деньги передают только после того, как подписан предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком.

Не менее важно предусмотреть все требования, предъявляемые к составлению договора. В случае нарушения условий соглашения какой-либо из сторон, призвать к ответственности нарушителя можно только, если документ составлен юридически грамотно и признан действительным

Согласно правилам действия задатка, если покупатель нашел более привлекательный вариант до того, как наступил назначенный день сделки, право на переданные собственнику деньги утрачивается. Если продавец нашел более выгодный вариант продажи, согласно подписанному соглашению, он должен вернуть задаток в удвоенном размере.

Сравнивая условия задатка и авансового платежа, для продавца более выгодно оформлять платеж авансом, так как при отказе от сделки возвращается только взятая сумма. Стороны самостоятельно определяют, подписывать ли договор задатка или аванса, что лучше соответствует обстоятельствам сделки.

Если неисполнение договора связано с какими-либо препятствиями неодолимой силы (тяжелая болезнь, события, негативно отразившиеся на финансовом положении, неожиданный отказ банка от предодобренной ипотеки), последствия для нарушителя определяют по соглашению сторон.

Передача средств

Местом для передачи денег задатком служит приобретаемая жилплощадь. Средства передают с обязательным написанием расписки, свидетельствующей об исполнении покупателем условий договора и готовности к предстоящей сделке.

Так как сумма по задатку, как правило, бывает крупной, необходимо проконтролировать соблюдение условий передачи и проследить, чтобы текст расписки был составлен правильно.

Рукописная расписка пишется лично собственником отчуждаемой квартиры.

В тексте отражают следующую информацию:

• Размер денежных средств, переданных задатком.
• Информация о сторонах.
• Описание объекта недвижимости, позволяющие идентифицировать собственность (точный адрес расположения и основные характеристики).

В конце документа в присутствии свидетелей ставят личные подписи рядом с личными данными продавца и покупателя.

Закон предусматривает юридическую значимость документа даже без заверения в нотариальной конторе.

Денежные средства пересчитывают при свидетелях, удостоверяясь в достаточности суммы и проверив (по возможности) на подлинность.

Размер задатка устанавливается по-разному, исходя из договоренности сторон. В среднем, сумма к передаче составляет не менее 5%.

Соглашение о задатке

СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ

город ___________                                                                      «_____» _________ 20___ года____________________________________________________, именуемый (ая)в дальнейшем «Покупатель», с одной стороны,и ____________________________________________________именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, заключили настоящее соглашение:

1. Предмет соглашения

1.1. При подписании настоящего соглашения Покупатель передает, а Продавец получает задаток в размере ____________________ (_________________________________________________) тенге, в обеспечение выполнения обязательств по заключению и в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи квартиры по адресу: город ____________________________________, улица ______________________________, дом №_____, квартира №______. (далее по тексту – «Квартира»).

1.2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _______________________________________.

1.3. Полная продажная стоимость Квартиры составляет __________________ (___________________________) тенге. Сумма, указананя в п.1.1 настоящего Соглашения, включается в указанную стоимость.

1.4. Стоимость Квартиры, оговоренная в п.1.3 настоящего Соглашения, может быть изменена только с обоюдного согласия Сторон.

1.5. Указанный договор купли-продажи Квартиры должен быть заключен в срок до «____» _______________ 20___ года.

2. Обязанности сторон

2.1. Покупатель обязан заключить договор купли-продажи Квартиры с Продавцом в течение срока действия настоящего Соглашения.

2.2. В случае отказа Покупателя от заключения или незаключения договора купли-продажи Квартиры с Продавцом по вине Покупателя, задаток остается у Продавца.

2.3. Продавец обязан после получения задатка, оговоренного в п.1.1 настоящего Соглашения, не заключать договоров купли-продажи Квартиры или иных договоров об отчуждении Квартиры, предварительных договоров, соглашений о задатке с иными лицами в течение срока действия настоящего Соглашения.

2.4. В случае отказа Продавца от заключения договора или незаключения купли-продажи Квартиры с Покупателем по вине Продавца, Продавец выплачивает Покупателю двойную сумму задатка.

2.5. Сторона, ответственная за неисполнение настоящего Соглашения, обязана возместить другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательств по настоящему Соглашению.

3. Заключительные положения

3.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Соглашению имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

3.2. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

3.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Соглашением, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Республики Казахстан.

4. Адреса, ревизиты и подписи сторон

Покупатель                                                        Продавец

_____________________    _____________________

_____________________    _____________________

_____________________    _____________________

…

Скачать документ:

Какой вариант выгоднее

Эксперты сходятся во мнении, что задаток будет более выгодным решением для покупателя — он гарантирует спокойное ожидание завершения сделки. С точки зрения продавца задаток будет более выгодным в случаях, когда разговор идет о «чистой продаже» и у него есть серьезное намерение обратить объект недвижимости в деньги. В других ситуациях подписывается договор аванса, одним из условий которого будет то, что внесенная сумма получает статус задатка по истечении установленного покупателем и продавцом срока. При несоблюдении сроков либо пролонгируется авансовое соглашение, либо средства просто возвращаются.

Как рассчитать аванс по зарплате — новые правила расчета

Как рассчитать аванс по зарплате? Ответить на этот вопрос однозначно совсем непросто, ведь не только порядок расчета аванса, но и само это понятие в явном виде трудовым законодательством не определено. А за неправильный расчет аванса работодателю могут грозить штрафы. Как же быть? Давайте разбираться.

Все, кто работал по найму, понимают, что такое аванс на практическом уровне. Во второй половине месяца работники получают определенную сумму. Как правило, она составляет какой-то процент от оклада. Эту часть оплаты труда, которую работники получают в течение расчетного месяца, и называют по традиции авансом.

Если же обратиться к трудовому законодательству, основой которого является ТК РФ, то там это понятие в явном виде отсутствует. Но сам порядок выплаты зарплаты ТК РФ регламентирует. Законом от 03.07.

В действующей редакции указанной статьи определяется, что работники должны получать оплату труда не реже чем раз в 2 недели и не позднее 15 календарных дней со дня окончания расчетного периода.

Понятно, что полностью рассчитать зарплату за месяц сложнее, чем начислить аванс. Поэтому на практике в организации сначала определяют дату выплаты зарплаты. В соответствии со ст.

136 ТК РФ она должна быть установлена в период с 1 до 15 числа следующего месяца. Какое конкретно число выбрать в этом диапазоне, зависит от организации учета на предприятии.

Чем лучше организован обмен информацией между службами и выше степень автоматизации учета, тем раньше можно начислить и выплатить зарплату.

После установления даты выплаты зарплаты к ней нужно прибавить полмесяца (15 дней). Так и определяется дата выплаты аванса в соответствии с требованиями ТК РФ. Например, если срок для выплаты зарплаты установлен 4 числа, то аванс нужно выдать не позднее 19, если 8, то не позднее 23 и т. д.

А если выдать аванс раньше, чем через 15 дней? Например, 12 числа при дате выплаты зарплаты 5. В этом случае от аванса до следующей выплаты зарплаты пройдет больше 20 дней, что превышает установленный ТК РФ срок. В этом случае организация может быть привлечена к ответственности за нарушение порядка выплаты.

Подробне об этом см. «Зарплата раньше срока может повлечь штраф».