Стоимость аренды земли для сельского хозяйства и каким образом ее определяют

Законодательная база

Оценка сельскохозяйственных земель, как и других земельных участков, проводится согласно законодательной базе.

1. Земельный кодекс РФ.
2. Федеральные законы:
   • №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Некоторые положения этого закона вступают в силу с 2020 года, но большинство статей действуют с момента утверждения закона.
4. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (некоторые его положения вступают в силу с 2020 года).
5. Приказы Минэкономразвития России:
   • № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
6. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».
7. № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка».
8. № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (вступил в силу в 2020 году).
9. № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года).
10. Постановления Правительства РФ:
    • № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».
11. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Также инженерами, выполняющими оценивание, используются Федеральные стандарты: ФСО №1, №2, №3 и №4: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», «Цель оценки и виды стоимости», «Требования к отчету об оценке», «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» соответственно.

Получатели «дальневосточных гектаров» подали более 10 тысяч деклараций

Участники программы «Дальневосточный гектар», получившие участки более 3 лет назад, отчитались об использовании земли – они подали 10434 декларации. Наиболее активны в декларационной кампании получатели земли в Хабаровском крае, от них поступило 3,1 тысячи деклараций, далее следует Приморье – 2,2 тысячи деклараций, и замыкает тройку лидеров Сахалинская область – 1,5 тысячи деклараций.

«Дальневосточный гектар» показывает практические результаты – граждане декларируют использование земли. За каждой декларацией стоит реальная история освоения земли: люди строят жильё и фермы, развивают туризм и занимаются предпринимательством. Воплощение проектов – лучший пример для тех, кто ещё не взял землю», – поделился и.о. генерального директора Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке и в Арктике Александр Логунов. Ознакомиться с некоторыми яркими проектами можно на канале программы «Дальневосточный гектар» в Youtube или на сайте НаДальнийВосток.РФ в разделе «Истории успеха».

Согласно статистике, собранной АРЧК по поступившим декларациям, 42% получателей «дальневосточных гектаров» используют свои участки для сельскохозяйственной деятельности, 38% – для индивидуального жилищного строительства, 7% – для развития туризма, 10% – для предпринимательства и 3% – занимаются прочими видами деятельности, среди которых научная, экологическая, образовательная.

Наиболее активно для строительства жилья «дальневосточные гектары» используются в Хабаровском крае и Амурской области: такой вид деятельности здесь ведет 44% и 43% получателей земельных участков, подавших декларации в этих регионах соответственно. Это объясняется наличием подходящих для строительства жилья территорий вокруг крупных населенных пунктов. Еврейская автономная область и Республика Саха (Якутия) показали себя как аграрные регионы – в каждом из них подано по 52% деклараций с указанием сельскохозяйственных видов деятельности. Кроме того, высокая фермерская активность отмечается в Приморском крае, где сельское хозяйство задекларировали около половины (48%) направивших отчёт об использовании земли. Наибольшая доля реализующихся туристических проектов зафиксирована в Республике Саха (Якутия) – 16% и Магаданской области – 15% от общего количества деклараций, поданных в данных регионах. Самый высокий процент реализующихся предпринимательских проектов отмечается в Чукотском автономном округе – 61% и в Магаданской области – 32%.

Напомним, что декларацию об использовании участка необходимо подать в течение трёх месяцев после истечения трёх лет со дня заключения договора на «дальневосточный гектар». Процесс максимально понятный и простой. Документ можно подать или направить в уполномоченный орган несколькими способами по выбору получателя земли – лично, на бумажном носителе посредством почты или в виде электронного документа с помощью личного кабинета на сайте Федеральной информационной системе «НаДальнийВосток.РФ». Также можно подать декларацию через МФЦ или Росреестр. Как правило получатели «дальневосточного гектара» предпочитают именно электронную форму, так как это быстрее и не требует личного посещения учреждений, а большая часть граф заполняется автоматически. Памятка по заполнению декларации об использовании участка размещена на сайте АРЧК.

Оформление «дальневосточного гектара» проводится бесплатно, через интернет на сайте Федеральной информационной системы «НаДальнийВосток.РФ». В течение первого года заявителю необходимо определиться с видом использования участка и подать соответствующее уведомление, а через три года – задекларировать использование участка. К завершению пятилетнего срока пользования гражданин может безвозмездно получить землю в собственность или длительную аренду. Всего за время действия программы земельные участки по программе «Дальневосточный гектар» в ДФО взяли около 89 тысяч человек.

Еще на эту тему

04.03.2020
Поддержкой на сумму 850 миллионов рублей воспользовались получатели «дальневосточных гектаров»

01.02.2020
Юрий Трутнев: Программу «Дальневосточный гектар» будем поддерживать дальше

02.09.2019
Забайкальцы подают заявления на «дальневосточный гектар», чтобы построить жилье

07.06.2019
Участники программы «Дальневосточный гектар» получили около 580 млн рублей господдержки

23.04.2019
46% получателей «дальневосточных гектаров» выбрали сельскохозяйственную и предпринимательскую деятельность

Установление границ

Территории, отведенные под нужды сельского хозяйства, вне зависимости от вида деятельности должны иметь четкие границы. Чтобы отделить свой участок от других собственников, требуется провести кадастровые работы по выделу участка в счет земельных долей.

Такая процедура необходима для:

• оформления дарения, купли-продажи, аренды и других действий по постоянной или временной передаче земли во владение другому лицу (об оформлении аренды на землю сельхоз. назначения написано , а о том, как при этом составить договор аренды, читайте );
• получения прав на земельный участок (о получении права собственности на сельскохозяйственные земли написано );
• объединения или разделения территории сельскохозяйственного назначения;
• согласования границ с соседними участками и органами власти;
• разрешения спорных вопросов по правообладанию землей;
• восстановления утерянных границ земель.

Процедуру разграничения земель сельхоз. назначения проводит кадастровый инженер. Сначала он анализирует результаты геодезической съемки, информацию о земле, а после составляет технический проект.

Важно! Инженер также уведомляет о проведении межевания все лица, которые могут быть заинтересованы в определении границ участка

1. После сбора и анализа данных, инженер приезжает на участок, выполняет замеры и помечает края при помощи межевых знаков. Эти действия выполняются согласно предварительно имеющейся информации в документации.
2. Затем составляется акт согласования, для которого потребуются подписи владельцев соседних участков как их согласие с определением границ.
3. После получения подписей измеряется площадь надела и фиксируются координаты поворотных точек.
4. По завершению процедуры инженер составляет межевой план в двух экземплярах, которые отдаются владельцу участка.

Один экземпляр в обязательном порядке направляется в Росреестр. Также лицо, заказавшее межевание, получает кадастровый паспорт, подтверждающий, что участок поставлен на учет. В Регистрационной палате создается свидетельство, подтверждающее право владения определенным участком земли, предназначенной для сельхоз. нужд.

Документы в порядке или как получить свой надел

Оформить землю для безвозмездного пользования на Дальнем Востоке гражданин РФ может в четыре действия.

Для этого потребуется:

• подобрать на интерактивной карте участок;
• оформить и подать заявку на выделение бесплатного гектара;
• приложить документы из перечня необходимых для оформления;
• подписать с государством договор.

Читайте, 181 фз о социальной защите инвалидов в российской федерации. Величина вычетов на ребенка по НДФЛ в 2020 году. Подробнее тут.

Подача заявления

После выбора участка гражданину потребуется всего 15 минут для заведения заявки.

В заявлении надо указывать только свои реальные данные:

• ФИО.
• Место проживания.
• Контактную информацию.
• Номер СНИЛС.
• Площадь выбранного участка (при коллективной заявке).
• Кадастровый номер земельного надела.

К заявлению прикладываются:

• копия паспорта;
• копия выбранного участка на карте с указанием его границ.

ВАЖНО: Заявки от коллектива будущих владельцев подаются таким же образом. Выбранные в кооперативное владение участки должны иметь смежные границы

Инструкция для чайников

Для того, чтобы оформить землю, можно воспользоваться услугами специализированного портала На Дальний Восток.рф, вход туда возможен только после регистрации в системе сайта Госуслуги.ru.

Но возможно оформление и без регистрации:

• подать заявление в местные регистрирующие органы самоуправления;
• отправить заявку на оформление будущего соглашения о безвозмездной передаче земли по почте;
• оформить документы в отделении Росреестра, либо других уполномоченных государственных организациях:
• возможна подготовка и оформление заявления на бумажном носителе через МФЦ.

Оформление в онлайн режиме

Зарегистрироваться на портале Госуслуги, согласно инструкции подтвердить личность и авторизоваться с помощью СНИЛС.

Любой гражданин РФ может участвовать в государственной программе получения гектара земли в Дальневосточном округе.

Нужно воспользоваться возможностями интернета и подать заявку онлайн.

1. Войти в личный кабине на сайте На Дальний Восток.рф через логин и пароль Госуслуги.
2. Выбрать из предложений нужный регион и земельный надел, отметить координаты участка в пределах 1 гектара.
3. Нажать кнопку «подать заявку» после того, как точно определились с выбором.
4. В период до 10 дней вам позвонят и оповестят, когда состоится подписание соглашения о передаче земли и какие документы от вас потребуются.
5. В случае обнаружения ошибок, уполномоченный орган в течение семи дней может вернуть документы на устроение или исправление недочётов.

Внимание! Постановка на кадастровый учёт составляет не более 5 дней. Для оформления гектара выезжать на место не нужно

Сколько гектар в 1 пае

Сотками пользуются для определения площади дачных садово-огородных участков, а также участков для строительства. Для определения площади больших размеров, таких как города например, используют единицу измерения площади — 1 квадратный километр. Если вы заметили, то в справочной литературе с характеристикой государств, городов площадь указывается в квадратных километрах. А вот для участков земли со стороной больше 100 метров, но меньше 1 километра, удобнее пользоваться единицей измерения — 1 га. В международной системе мер гектар (по словарю наименование от греч. слова гекто — сто, сокращенное гект.) является самым используемым, т.к. его «фишка» в том, что с его помощью максимально удобно мереть участки, площадь которых составляет более десяти тысяч квадратных метров (не сантиметры же или дм2 применять в таком случае), плюс ошибиться в переводе 1га в любую другую единицу измерения, которую можно назвать, (даже внесистемную, например, ярд, акр), практически невозможно.

Срок оформления земли составляет 1-2 месяцев и может быть продлен при необходимости проведения землеустроительных работ. Необходимые документы Свидетельство о собственности оформляется в территориальном отделе Росреестра по конкретному муниципальному району. Требуется предоставить: Как оформить земельный пай в собственность? Оформление пая или его переоформление в случае смены владельца требуют предоставления определенного пакета документов в органы, регистрирующие собственников земель. После того как пай был оформлен в собственность, владелец может производить со своей долей любые сделки. Если новый владелец планирует использовать земли для занятий сельским или фермерским хозяйством, то приступать он может уже после того, как подал документы на регистрацию своих прав. Какие документы необходимы? Для процедуры оформления необходимы не только результаты межевания и согласие прочих пайщиков и владельцев соседних участков на определение границ участка и его выделе в собственность, но и документация.

Разделение земельного участка в 2021 году — правила и инструкции

Здравствуйте, Олеся. Можете присоединить к своему участку или сделать отдельным, только на это есть определенные условия. Участкам делали межевание? Какая площадь участков и у той части, которую отдает сосед? Он отдает просто так? Подробней объясните свою ситуацию и получите точный ответ. Еще лучше напишите кадастровые номера участков.

30 соток сейчас размежеваны, т.е. есть общие большие границы. Нужно сначала разделить его на 10 и 20 соток? 2/3 участка и ½ дома принадлежат моей бабушке. Второй собственник — это двоюродная сестра моей бабушки. Мне, соответственно, приходится двоюродной бабушкой. Хочу выделить из её доли участка 1/3 для себя. И выделить в натуре эту 1/3 участка без дома на нём. Не хочется проводить границы по остальным частям участка, т.к. из-за дома не получится поделить участок на части с более-менее ровными границами.

Стоимость 1 гектара земли в зависимости от региона страны

В настоящее время стоимость различных участков сельхоз назначения может сильно отличаться в зависимости от региона и качества грунта. Так? в Тульской области можно арендовать землю от 500 рублей за га, как и в Плавском районе, и от 1000 рублей – в Ленинском. Эта земля сравнительно дешевая.

В Подмосковье участки могут стоить дороже: от 2000 рублей за гектар (в среднем – 3 тыс. гектар). В плодородном Краснодарском крае – от 500 рублей за гектар. Все цены указаны за месяц аренды, но в большинстве случаев они договорные. Однако действующими вышеуказанные расценки будут только для тех, кто в ближайшее время планирует заключить договор, ведь уже в 2016-м году ситуация на рынке изменится.

Прогнозируется повышение кадастровой стоимости участков в отдельных регионах, в том числе по Уральскому федеральному округу. Также примерно на 15% может повыситься стоимость аренды по всей стране в связи со скачком курса доллара, то есть, если ранее 1 Га стоил 500 рублей, то теперь будет 575. И это по минимуму, так как все зависит от региона.

Почему меряют в гектарах?

Гектар в качестве единицы измерения используется в России с 60-х гг. ХХ века, когда была сформирована международная система мер и весов (СИ). Однако в эту систему он не включен. В настоящее время гектар как единица измерения используется в юридических и метрических системах для обозначения площади тех или иных территорий.

Гектар является единицей измерения площади, равной площади квадрата со стороной сто метров. В России данная единица используетсядля измерения площади участков в сельском хозяйстве, а также лесных участков, поставленных на учет. При обозначении площади в гектарах принято его сокращенное обозначение – га (в международной системе – ha). Измерение площади в гектарах является достаточно удобным, так как позволяет достаточно легко определить количество гектар в конкретном участке, если знать его длину и ширину в метрах (один гектар равен десяти тысячам квадратных метров).

Общие сведения

У предпринимателей, которые занимаются сельским хозяйством, основными сферами деятельности являются:

• производство продукции сельского хозяйства и животноводства, ее переработка;
• перевозка продукции, ее хранение и реализация.

На сельскохозяйственных землях и угодьях может быть осуществлена следующая деятельность:

• растениеводство, например, выращивание зерна, кормовых культур и другое;
• животноводство, это разведение коз, лошадей, овец, различной птицы, свиней, оленей, пчел, верблюдов;
• овощеводство, это сбор и работа с орехами, грибами, ягодами, фруктами, виноградом.

К фермерскому имуществу может относиться:

• земля;
• строения и здания;
• хозяйственные строения, например, склады;
• сооружения для мелиорации, орошения;
• сельскохозяйственная техника и оборудование;
• домашняя скотина и птица;
• рабочие машины и другой инвентарь.

Каким образом предоставляются участки для сельскохозяйственных работ, и какие требования при этом предъявляются, прописаны в Земельном кодексе Росси федеральном законе «об обороте земель сельхоз назначения».

Земельный налог на земли сельскохозяйственного назначения

Не все граждане и предприятия знают, какой налог на землю сельхозназначения для них предусмотрен. Этот сбор является местным. Обязательность уплаты устанавливается в НК РФ. Дополнительно земельный налог регулируется законами муниципалитетов и городов федерального значения (их в России три – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь).

Если рассчитывается налог на землю сельхозназначения в 2020 году, то ставка равна 0,3%, при условии, что иное не предусмотрено местным законодательством. Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января отчетного периода, то есть года. В 2020 году уплачивается налог по стоимости, определенной на 1 января 2020 года.

Купить землю до 100 км от МКАД

На расстоянии 100 км от столицы уже нет привычной московской суеты. Здесь много нетронутой природы. В этих районах рассматривают приобретение участков те, кто ценит максимально хорошую экологию.

На такой дистанции от Москвы, помимо экологической чистоты, построено множество поселков и сел, которые по своим характеристикам и удобному местоположению, могут составить конкуренцию более приближенным к городу. В то же время, земельные участки стоят значительно дешевле.

Рассмотрим более предметно наиболее популярные направления Московской области.

Запад Подмосковья

По-прежнему ценится и считается самым престижным и дорогим направлением, даже на столь большом удалении от Москвы. Здесь построено множество коттеджных поселков, в основном они сконцентрированы рядом с водоемами и водохранилищами. Помимо поселковой инфраструктуры, жители могут также пользоваться ею в соседних городах:

• Звенигород;
• Руза;
• Восход;
• Можайск и др.

Здесь много красивых природных ландшафтов и лесных заповедников. Большой популярностью пользуются эти места у тех, кто хочет приобрести участок по этому престижному направлению, но не готов платить слишком высокую цену за сотку. Средняя стоимость земли в 100 км от МКАД к западу от Москвы — 90 тыс. руб за сотку.

Из коттеджных поселков по этому направлению рекомендуется обратить внимание на:

• КП “Михайлово”;
• “Лесные просторы”;
• “Александрово парк”;
• “Рузская сказка”;
• ”Царские берега” и др.

Уникальное сочетание архитектуры стародачных мест и новых подмосковных пригородов, а также отсутствие промышленных объектов, делают эти места привлекательными для многих, кто ищет качественный участок под строительство дома.

Северо-Западное направление

На расстоянии до 100 км к северо-западу от кольцевой автодороги можно приобрести ухоженный, хорошим по своим характеристикам участок, расположенный в коттеджном поселке или вблизи подмосковного города.

Это направление еще называют зеленой частью Подмосковья — и это не случайно. Здесь сконцентрировано самое большое количество мест отдыха для москвичей, где можно купаться, рыбачить, охотиться, заниматься спортом. Построено множество гостиниц, турбаз, кемпингов. А сами поселки имеют хорошую транспортную доступность, благодаря удачному расположению сразу по нескольким шоссе: Новорижскому, Волоколамскому, Пятницкому, Ленинградскому, а также вдоль линий сразу двух пригородных железных дорог: Ленинградской и Белорусской.

К крупным населенным пунктам региона относятся:

• Павловская Слобода;
• Истра;
• Солнечногорск;
• Клин;
• Волоколамск.

Здесь одна из самых благоприятных ситуаций с экологией, в районе нет промышленных фабрик и заводов, в основном предприятия аграрного и сельскохозяйственного сектора. Земля здесь стоит дешевле, чем на соседнем «западе», но выше, чем в остальных направлениях МО. В среднем сотка стоит 70 тыс. руб.

Коттеджные поселки на удалении до 100 км от МКАД пользуются высоким спросом, и бывает довольно сложно найти вариант на первичном рынке (от застройщика). В этом случае, стоит приглядеться к предложениям на «вторичке», а также к строящимся поселкам:

• КП “Вельга Парк”;
• “Новый свет”;
• “Рыбацкая деревня”;
• “Аквамарин”;
• “Степаньково” и др.

Стоимость аренды земли для сельского хозяйства и каким образом ее определяют

• сначала определяют назначение участка;
• проводят определение его стоимости по базовым характеристикам, среди которых: севооборот, перечень культур, планируемый с га доход, коэффициент капитализации для данного вида земли;
• учитывают затраты на обработку надела;
• и только затем рассчитывают стоимость.

Оформление аренды на сельхоз землю – первый шаг к началу аграрной деятельности для большинства предпринимателей. Ведь именно такой вариант оформления прав на пай сегодня доступен многим, в отличие от покупки участков. Кроме места расположения, а также базовых характеристик участка покупателей более всего интересует следующий вопрос – сколько стоит аренда земли сельхоз назначения. О методиках формирования ее стоимости, а также нюансах, учитываемых в подобных операциях, пойдет речь в предложенном материале.

Пайщики могут торговаться

Несколько иначе дела обстоят с частными паями. Сейчас за один гектар владельцы земли получают в среднем 140 долларов в год. Обычно, цену рассчитывают, умножая годичную цену аренды на 20 лет. Но целый ряд обстоятельств может заметно снизить эту цену. Здесь и качество земли, и климат, и механизмы рынка земли, безопасность и простота ведения бизнеса, налоговая нагрузка на аграриев.

По словам Паламар, не стоит рассчитывать на то, что местные фермеры ринуться покупать землю и, таким образом, повышать ее рыночную стоимость. Причина банальна — средний класс “на селе” практически отсутствует.

“В Украине мелкий и средний фермер – в загоне, он без поддержки и под такими же налогами, как и холдинги. А большая часть вообще в тени, потому что регистрировать ООО или предпринимателя люди боятся, а хозяйствовать как физлица у нас по Хозяйственному кодексу запрещено, а по Налоговому надо платить 18% от выручки, так они не ведут бухгалтерию и не могут списать затраты, вся выручка налоговой засчитывается как доход. Мы в этом вопросе – чуть ли не единственная страна в мире, где физлицо не имеет экономической или хозяйственной свободы и равенства наряду с юрлицами”, — отметила Ирина Паламар.

Как рассказали «Вести.ua» источники в Офисе президента, в Кабмине настроены оптимистично. Там прогнозируют быстрый рост цены за один гектар от пайщика. Правда, даже расчеты Минфина не могут быть максимально точными.

“Минфин посчитал, что средняя цена будет 2,5 тыс. долларов. Они брали показатели нормативной денежной оценки, потому что привязка есть пока только к ней. Может, они выходили из того, как поведет себя рынок. Оценивали, как повлияет продажа права аренды государственных и коммунальных земель. Цену на частную будет собственник диктовать. Он может выставить на аукцион, но может продать, договорившись. Частная земля должна будет стоить дороже”, — рассказывают чиновники.