Процедура оформления покупки квартиры

Финансовый вопрос

Не бойтесь торговаться. Пошаговая инструкция о том, как купить квартиру без риелтора, обычно упускает эту возможность дополнительной экономии. Тем не менее она существует: продавец готов пойти навстречу реальному покупателю и немного уступить от указанной цены. Но не стоит радоваться, если стоимость квартиры сильно занижена, и продавец настойчиво торопит вас выложить указанную сумму, чтобы заполучить столь дешевое жилье. Вполне вероятно, что имеет место попытка сбыть с рук проблемный объект с сомнительной историей перехода прав собственности. И в любой момент на нее могут предъявить права другие собственники, которые находятся под защитой закона.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться

Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто

Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

Как заработать на квартиру со средней зарплатой

Вместе с тем, что надо научиться экономить деньги, важно не переставать мечтать. Я убеждена в том, что, визуализируя или проговаривая свои желания, мы отправляем во Вселенную важный посыл, который помогает приблизить цель

Средняя зарплата — это не порок, но если у вас перспективное мышление и огромное желание, можно постараться сделать квадратные метры максимально близкими. Начинаем с анализа своих трат и прибыли. Для этого на протяжении месяца рекомендую записывать все расходы, вплоть до мороженного, чтобы посмотреть, на какую категорию товаров или услуг вы тратите больше всего. Такой мониторинг поможет понять, где можно «ужаться». Используйте табличную схему, она хорошо иллюстрирует результаты.

Во-вторых, ищем дополнительные источники прибыли, ведь озеро всегда быстрее становится полноводным, если в него текут сразу несколько ручейков. В-третьих, устанавливаем минимальную обязательную сумму, которую мы готовы ежемесячно откладывать для покупки квартиры. Как правило, если в семье даже 2 работающих человека, и ежемесячно вы можете отложить от 5 до 10 тыс. рублей гипотетическая квартира «рисуется» только через 20 лет. Но при успешном раскладе, можно хотя бы накопить на стартовый вклад в ипотеку, и выплачивать уже свой угол, не тратя деньги на аренду недвижимости.

 
Будьте готовы к тому, что экономить придется и иногда отказать себе в очередном отпуске может приблизить вас на пару месяцев к желанным квадратным метрам.

Выбор подходящего жилья

Опытные риелторы советуют при поиске жилья обращать внимание на объявления, публикуемые в печатной прессе. Несмотря на эру интернета есть еще много граждан, которые предпочитают всемирной паутине газеты

Но, и о сайтах с бесплатными объявлениями забывать не стоит, там можно найти довольно много интересных вариантов, правда, чтобы выйти напрямую на собственника нужно перебрать не один десяток постов.

Еще один способ как обойти риэлтора при покупке: если вас интересует какой-то определенный район расклейте на информационных щитах около подъездов конкретных домов напечатанные объявления.

Совет: Чтобы ваше объявление не затерялось на фоне остальных, придайте ему оригинальную яркую форму и тщательно продумайте текст

Люди, входящие в подъезд, редко целенаправленно останавливаются, чтобы прочитать такие доски и заостряют внимание только на информации, которая сама бросается в глаза

При поиске подходящих вариантов учитывайте, что:

1. Консьержи – люди, которые знают о вверенном им подъезде и людях, там живущих, практически все, поэтому поинтересуетесь у них о своих будущих соседях прежде чем начинать оформление сделки;
2. Если продавец настаивает на срочной сделке, не торопитесь и внимательно проверьте подлинность и наличие у него на руках всех необходимых документов прежде чем оформлять покупку квартиры без риэлтора;
3. Никому из продавцов не рассказывайте сколько свободных денег у вас имеется, эта информация порядочному человеку ни к чему, а вот мошенник обязательно придумает где и как вас обмануть;
4. Если стоимость квартиры из объявления на сайте или в газете на 20-30% дешевле большинства остального продаваемого жилья, это должно насторожить покупателя. Это уловка риелторов, которые пытаются найти нового клиента. В результате окажется, что квартира только что была продана и вам предложат рассмотреть другие отличные предложения, правда уже по обычной рыночной цене.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры

Договорившись о просмотре понравившегося варианта, будьте готовы изучить все нюансы продаваемого жилья. Специалисты советуют осматривать помещение в дневное время суток, естественное освещение поможет разглядеть малейшие дефекты внутренней отделки, такие как неровность стен или полов.

Обязательно проверьте работу всех систем коммуникаций:

• Холодное и горячее водоснабжение,
• Освещение в каждой комнате,
• Температуру батарей (во время отопительного сезона).

Посмотрите в окна, не загораживают ли солнечный свет соседние строения и нравится ли вам вид за стеклом.

Инфраструктура, важный фактор, о котором часто забывают при выборе жилья, особенно если цена предложения привлекательна. Наличие в шаговой доступности продуктовых супермаркетов, школ, садиков, остановок общественного транспорта, платных и бесплатных парковок, банков, салонов красоты в будущем сильно упростит вам жизнь. А если всего этого поблизости нет, стоит задуматься, нужна ли вам такая квартира?

Как подготовить жилье к продаже

Основное о чем нужно помнить при подготовке недвижимости к реализации — нейтральный вид и приемлемая стоимость. Специалисты утверждают, что в большинстве случаев приобретатели смотрят на стабильную функциональность сантехнического оборудования и электрики в квартире. Протекающий кран и отсутствие розеток зачастую пугает будущих хозяев, и могут уменьшить рыночную цену на десять, пятнадцать процентов. Приятным дополнением может быть опрятная оклейка стен обоями, хорошее покрытие пола и потолка. Цвета лучше подбирать нейтральные — такое недвижимое имущество всегда пробудит у потенциального владельца положительное впечатление.

ВНИМАНИЕ !!! Важно правильно подобрать период для продажи. Как правило, пик востребованности в области покупки жилья обычно выпадает на середину, конец осени. Летний сезон, наоборот, принято считать замершим периодом

Но лучше подбирать для продажи тот сезон, когда недвижимое имущество будет выглядеть привлекательнее

Летний сезон, наоборот, принято считать замершим периодом. Но лучше подбирать для продажи тот сезон, когда недвижимое имущество будет выглядеть привлекательнее.

К примеру, если достоинство жилого помещения — хороший вид из окон, продавать жилье лучше всего в мае. Если во дворе есть хорошая детская площадка, то для этого лучше всего подойдет летний период.

Специалисты настоятельно не рекомендуют демонстрировать будущим покупателям абсолютно пустующие квартиры. Должна быть хотя бы минимальная меблировка: тумбочка, диван, шкаф и кухонная мебель даст возможность создать представление о предстоящей бытности в жилом помещении и производит благоприятное ощущение. Если мебель отсутствует, можно озадачиться маленькими элементами декора — оконными занавесками и изображениями на стенах.

Далее необходимо указать :

1. информация о состоянии квартиры,
2. сведения о метраже помещений,
3. состояние санитарного узла,
4. присутствие балконов.

Затем можно обозначить специфику недвижимого имущества, выделив достоинства, например, находящийся поблизости сквер, площадки для детей, школы и развитую инфраструктуру. В конце объявления обозначается стоимость и контактная информация продавца. Если владелец намеревается продать недвижимое имущество без помощи посредников, можно сообщить об этом.

Риск потери аванса

В чем подвох

Обычная практика, когда покупатель передает продавцу аванс, чтобы закрепить свое намерение купить квартиру.

Аванс – сумма, которая в случае отмены сделки возвращается покупателю вне зависимости от причин.

Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение. Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр.

Как себя обезопасить

Внимательно читайте соглашение об авансе, если его предоставляет продавец. В тексте могут содержаться невыгодные для вас условия или неточная информация:

• ваша дополнительная ответственность;
• сроки, когда продавец снимает с себя все обязательства и оставляет себе деньги;
• фиктивные паспортные данные и т. д.

В документе обязательно укажите все детали будущей сделки – сроки продажи, стоимость квартиры, характеристики жилья и прочее. Также в соглашении можно прописать штрафные санкции, которые будут применяться в случае нарушения договоренностей одной из сторон. Обязательно проверьте подлинность документов продавца, чтобы можно было потребовать возврат аванса в судебном порядке.

Проводим просмотр квартиры правильно

Во время просмотра рекомендуем воспользоваться следующими советами:

Выбирайте для просмотра светлое время дня. Если продавец настаивает на просмотре вечером, это повод усомниться в его добросовестности. Искусственное освещение способно завуалировать многие недостатки квартиры, которые были бы заметны при дневном свете.

На какие моменты в первую очередь обращать внимание?

Фасад дома и сам подъезд способны рассказать немало. Соседи, проживающие на одной площадке, могут весьма существенно повлиять на ваше качество жизни в новой квартире

Постарайтесь проверить качество звукоизоляции в помещении в полной тишине, чтобы понять, насколько сильно в квартире слышен шум с проезжей части.
Если в квартире есть перепланировка, обязательно попросите документы, подтверждающие ее законность, в противном случае вы имеете серьезное основание для торга.
Начните просмотр с проверки коммуникаций – посмотрите электропроводку, радиаторы, трубы – это очень важно, если в ближайшее время вы не планируете делать капитальный ремонт. Зимой или холодной осенью вы сможете оценить качество работы отопительной системы, но понять, насколько комфортабельна квартира, когда за окном жара, зимой вам будет непросто

Теплопроводные характеристики дома – важный момент при выборе квартиры.
Тщательно осмотрите стены, углы и оконные откосы – обнаружение черных пятен может говорить о наличии грибка, который пытались отмыть перед приходом покупателей. Все знают, насколько губительна для здоровья плесень и как трудно с ней бороться. Если вы обнаружили следы сырости в квартире, находящейся на первом этаже, это говорит о недостаточной вентиляции подвального помещения.
Помимо стен и коммуникаций, скрупулезно осмотрите полы, потолки, двери (как внутренние, так и входные), стеклопакеты на окнах, сантехнику, а также общее состояние санузлов, поскольку все эти места являются наиболее дорогими и затратными по времени в плане ремонта.
Недавно законченный косметический ремонт должен скорее насторожить, чем обрадовать – возможно, владельцы квартиры пытались таким образом скрыть изъяны. В «обжитом» ремонте будут видны все недостатки, поэтому такое состояние квартиры с точки зрения покупателя является предпочтительным.

Если вы выполнили все вышеуказанные рекомендации и результат осмотра вас удовлетворил, то переходим к следующему этапу.

Какие документы во время просмотра вам необходимо изучить:

Уделите внимание правоустанавливающим документам – договору купли-продажи, дарения, мены, решению суда, вступившему в силу и пр. Уточните, есть ли несовершеннолетние собственники
Если таковые имеются, необходимо попросить продавца получить разрешение органов опеки на продажу квартиры – в противном случае велик риск расторжения сделки, поскольку права ребенка будут ущемлены

Если несовершеннолетние не являются собственниками, но прописаны в квартире – важно оговорить с собственниками необходимость их выписки и прописки до сделки в другом месте – иначе через суд прописка этих людей может быть восстановлена, но уже в вашей квартире.
Следующий шаг – проверка паспорта владельца. Здесь особое внимание уделите штампам о браке и разводе, а также сравните даты на штампах с датами в документах на квартиру

Помните – в случае приобретения недвижимости в зарегистрированном браке второй супруг обладает правами на ее половину, причем независимо от прописки.
Попросите выписку из домовой книги, чтобы проверить наличие зарегистрированных лиц. В идеале рекомендуем оговорить заранее, что уже до сделки все проживающие выпишутся и будут прописаны в другом месте. Также поинтересуйтесь, где находятся отсутствующие сейчас члены семьи – возможно, кто-то служит в армии, кто-то находится на лечении или в местах лишения свободы. После возвращения они имеют полное право поселиться в квартире.
Непременно выясните, будет ли собственник лично присутствовать на сделке, либо будет действовать через доверенное лицо. Первое более предпочтительно, сделки с участием представителя интересов владельца по доверенности мы считаем рискованными. Если же все-таки на сделке будет уполномоченное лицо, рекомендуем внимательно прочитать все его полномочия, прописанные в документе. В доверенности, кроме прочего, должен уточняться ценовой диапазон, в рамках которого доверенное лицо имеет право действовать. Посмотрите на сроки действия предоставленной вам доверенности – она может быть отозвана, а после смерти доверителя вообще не имеет силы. Если в документе нет даты его выдачи, он считается недействительным.
История квартиры. Узнать ее вы сможете благодаря выписке из Единого государственного реестра недвижимости и архивной выписке из домовой книги. Так вы будете иметь представление обо всех людях, когда-то зарегистрированных в данной квартире. Если объект слишком часто за последнее время переходил от одного собственника к другому, это повод насторожиться.

Далее наступает время оговорить размер задатка или авансового платежа

Важно также обсудить с собственником условия возврата денег, если сделка не состоится

Только после того, как все вышеуказанные моменты уточнены, и вас как покупателя все устраивает, можно подписывать предварительный договор и передавать оговоренную сумму денег в качестве предоплаты. Если вам позволяет время, то рекомендуем взять с собой копии документов или попросить прислать их сканы вам на почту, и изучить их в спокойной обстановке еще раз, а возможно и проконсультироваться с опытным юристом и только после этого вносить предоплату.

А чтобы принять правильное решение о том, какой вариант внесения предоплаты вам наиболее подходит, рекомендуем изучить нашу статью «Аванс или задаток? Что выбрать?».

Также мы предлагаем вам воспользоваться нашими образцами предварительного договора, аванса и задатка, которые составлены юристами нашей компании с учетом самых актуальных требований законодательства – для этого просто укажите вашу электронную почту и вы получите их абсолютно бесплатно в течение нескольких часов.

Покупка квартиры у города: пошаговая инструкция

• Подобрать подходящую квартиру на сайтах: www.мой-адрес.рф, www.investmoscow.ru, www.mos.ru/tender, www.roseltorg.ru, www.torgi.gov.ru; 
• Приобрести и оформить электронно-цифровую подпись на Единой электронной торговой площадке www.roseltorg.ru (ЕЭТП) для участия в электронном аукционе; 
• Пройти регистрацию (аккредитацию) на ЕЭТП; 
• Внести обеспечительный взнос в личном кабинете на ЕЭТП. Эта сумма составляет 2% от начальной стоимости объекта при покупке жилой недвижимости и 20% при покупке нежилой недвижимости; 
• Подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на ЕЭТП; 
• Принять участие в аукционе в сроки, установленные извещением о проведении аукциона, размещенном на ЕЭТП; 
• Получить уведомление о праве заключения договора купли-продажи; 
• Оплатить полную стоимость договора купли-продажи за счет собственных или кредитных средств; 
• Подписать договор-купли продажи и акт приема-передачи квартиры в установленные сроки; 
• Получить ключи от приобретенного объекта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности, выпиской из ЕГРН; 
• Подать заявку на возврат обеспечительного взноса на ЕЭТП. 

Подробная информация о способе приобретения объектов недвижимости представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф в разделе «Как купить» и на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Путеводитель инвестора»/«Возможности для инвестиций»/«Процедура участия в торгах» (https://investmoscow.ru/investor-guide/opportunities-for-investment/property-auctions/). Если у вас остались вопросы или процедура торгов кажется слишком сложной, вы можете в любой день, без выходных, получить консультацию в городской компании АО «Мосреалстрой» — уполномоченного агента по реализации квартир в проекте «Мой адрес».

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

• владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
• реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Покупка недвижимости за границей: важные факты, ключевые тезисы

Согласно законодательству России, приобретать и/или владеть жилой или коммерческой недвижимостью за рубежом могут все физические и юридические лица, которые являются резидентами РФ. Ограничением для физлица может стать его недееспособность (например, психическое заболевание), а для юрлица — потребность одобрения покупки акционерами, если подобная покупка является для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Нарушение ограничений является основанием для аннуляции сделки.
Получать дополнительные разрешение на покупку в каких-либо российских правительственных органах не требуется

Но обращаем внимание, что ограничения могут быть предусмотрены законодательством страны, в которой приобретается имущество. Например, в Австрии граждане других стран, которые не имеют местного вида на жительство, не могут заключать сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости.
Госслужащие и члены правительства, а также их ближайшие родственники (супруг(а), дети) должны указывать наличие заграничной собственности в ежегодной декларации

За невыполнение этого требования предусмотрена административная ответственность.
Физические лица, которые не являются чиновниками, не обязаны сообщать о факте покупки недвижимости в налоговую службу или другие государственные органы. В то же время, гражданин РФ, который является налоговым резидентом страны, обязан уведомить фискальную службу о том, что он покупает или создает за пределами России фирму (если доля участия превышает 10%), а также открывает (закрывает) банковский счет в другой юрисдикции. Этот банковский счет может использоваться для проведения платежей по сделке, оплаты коммунальных расходов при эксплуатации имущества.
Перевод денег за границу для покупки недвижимости можно осуществить двумя способами: на свой счет в финансовом учреждении за рубежом или непосредственно на счет продавца. В первом случае покупатель должен уведомить об открытии счета и проводимой транзакции налоговую, а во втором обслуживающий банк может запросить у покупателя ряд документов, подтверждающих личность и легальность переводимых денег.
Налоговые последствия, связанные со всеми операциями по недвижимости за рубежом (приобретение, пользование, продажа) возникают для россиян только в случае, если они являются налоговыми резидентами РФ за отчетный период (находятся на территории России минимум 183 дня в год). Физические лица уплачивают НДФЛ из источников за границей. Таким доходом считается прибыль от экономии на процентах по займу/кредиту, доход от сдачи жилья или офиса в аренду, выручка от продажи имущества.
Арендная плата с недвижимости является доходом, который подлежит обязательному налогообложению по ставке 13% (возможно применение иной процентной ставки, если владелец имущества сдает его в аренду как ИП). При продаже объекта по истечению 5-летнего срока (в отдельных случаях – 3-летнего срока) и более после покупки, выручка от продажи, полученная собственником, может освобождаться от НДФЛ в России. Если недвижимость продана раньше 5-летнего срока (или 3-летнего), то необходимо уплатить налог в размере 13%.
Физические лица не платят налог на имущество с зарубежной недвижимости. Если объект получен резидентом путем наследования, то налог не уплачивается.

Если вы не готовы к самостоятельной сделке…

Если вы совершенно не представляете, как купить квартиру без агента, виртуальные советы не смогут дать ответы на все ваши вопросы. Чтобы не беспокоиться по поводу безопасности сделки, имеет смысл воспользоваться помощью грамотного риелтора. Он возьмет организацию и проведение сделки на себя, подготовив все документы и проконсультировав вас по всем аспектам договора. А вознаграждение, которое вы ему заплатите, стоит вашего спокойствия и полноценной защиты от сложных мошеннических схем.

О том, что нужно сделать чтобы продать квартиру самому пошаговая инструкция, читайте Что нужно сделать чтобы продать квартиру самому пошаговая инструкция?

Как купить квартиру на вторичном рынке чтобы не обманули

Как купить квартиру дешевле на вторичке

Жилье на вторичном рынке с равноценной планировкой и количеством квадратных метров оценивается по разному, в зависимости от района, состояния дома, этажности. Но продавца могут заставить снизить цену дополнительные обстоятельства:

• Срочный вынужденный переезд

• Нужда в деньгах

• Конфликтная ситуация в семье

За такими оправданными причинами для снижения стоимости вполне может стоять обман. Возможно квартиру пытаются быстро сбыть перед тем, как она будет выставлена на торги за долги собственника.

Цена также может быть снижена, если в планах у продавцов одновременно покупка другой квартиры и сделка может надолго затянуться, и в итоге сорваться.

Более надежный способ снизить стоимость

Стоит предложить снизить цену квартиры в связи с выявленными недостатками или обстоятельствами. Например, такие:

• входная дверь в квартиру расположена рядом с лифтом;

• если квартира угловая;

• потребуется замена электропроводки.

Какие ситуации настораживают?

Какие подробности учитывать и что может повлиять на окончательное решение в выборе квартиры на вторичном рынке? Необходимо собрать юридическую информацию о квартире:

Незаконная приватизация

Каждую квартиру необходимо проверять с момента приватизации. Если кто то, из зарегистрированных в ней, не участвовал в приватизации, сделку могут признать недействительной.

У собственников несовершеннолетние дети

– Родители предусмотрительно за несколько месяцев до приватизации выписывают своих детей, чтобы не собирать дополнительный пакет документов и не согласовать вопрос с отделом опеки и попечительства . Подросшие дети в срок до 21 года в праве требовать признать сделку купли-продажи недействительной.

– Не наделили своих детей долями по условиям материнского капитала. Органы опеки, Пенсионный фонд или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Получена путем наследования

Если продавец наследник, особенно если квартира получена в наследство совсем недавно. Есть риск отмены сделки покупки квартиры другими наследниками. Даже через шесть месяцев могут появиться наследники, не ведающие о наследстве ранее, но способные оспорить сделку.

Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры, полученной по наследству наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги). Однако и в данном случае, покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Продажа через доверенность

На момент подписания договора и регистрации сделки необходимо обязательно видеть собственника Продажа квартиры по доверенности может быть признанной незаконной, если собственник отменил ее действие до момента сделки, о чем покупатель может не знать.

Риск еще в том, что доверенность может быть фальшивой.

Важно учитывать, что доверенность должна быть заверена нотариально. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована

Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

Несогласованная продажа квартиры

Необходимо прояснить количество собственников, приобретена ли квартира в браке и есть ли среди собственников несовершеннолетние и удостовериться, что в момент совершения сделки, участвуют все собственники.

Если на момент сделки супруг или супруга собственника признаны исчезнувшими, имеется вероятность, что пропавший может явиться и заявить о своих правах.

 Частая перепродажа

Короткие сроки между заключенными сделками являются признаком большого риска и должны насторожить покупателя, особенно если сделки проходили по доверенности. Мошенники скрывают первоначального продавца, который возможно в момент сделки был недееспособен.

Подозрительно, если квартиру быстро перепродают, после получения в наследство или дарения от человека, который не родственник.

Долги за жилищно-коммунальные услуги

Даже если продавец квартиры честно говорит вам, что у него есть долг по коммуналке, показывает справку из ЕИРЦ или из управляющей организации о сумме долга, и передает вам деньги на погашение долга — это не гарантирует, что впоследствии не обнаружится дополнительная задолженность. Прошел срок поверки счетчиков и накопился долг
Например, управляющая организация может “вспомнить”, что прежний хозяин не сделал вовремя поверку счетчиков, и теперь нужно пересчитать долг по нормативам, от чего сумма долга значительно вырастет. В такой ситуации нужно понять, за какой период насчитали долг.
Если за то время, пока квартира принадлежала предыдущему владельцу, то к вам этот долг не должен иметь никакого отношения. Долги за ЖКУ привязаны к конкретному человеку (собственнику, ответственному квартиросъемщику), а не к самой квартире. Если вы купили квартиру, и УО говорит, что на ней долг за ЖКУ, обязанность погасить задолженность лежит не на вас, а на предыдущем владельце, который не платил.
А вот если долг в какой-то момент обнаружился, и насчитали его с момента покупки вами квартиры (ведь владелец не предупредил вас, что счетчикам нужна поверка), тут возможны два варианта развития событий. Если при поверке выяснится, что приборы исправны, вы можете требовать от управляющей организации признать поданные вами ранее показания верными, а значит, нет причин пересчитывать плату по нормативам и долга тоже нет. Если же поверка покажет, что счетчики пора заменить, придется оплатить долг, поскольку тогда расчет по нормативам оправдан. Как сразу выяснить все про долги за ЖКУ

• Попросите продавца принести квитанцию за прошедший месяц и сфотографируйте ее. То что, в квитанции нет задолженности, еще ни о чем не говорит — ее могли не указать. Вам для дальнейшей проверки нужен номер счета и фамилия получателя услуг.
• В МФЦ или в УО и у поставщиков услуг можно по этим данным выяснить, есть ли задолженность. Чтобы в этих организациях пошли вам навстречу, можете сказать, что покупаете эту квартиру и собираетесь оплатить долги.
• Попробуйте узнать у соседей или в УО, какие дополнительные услуги оплачивает владелец квартиры. Скажем, у собственника могут быть долги за услуги видеонаблюдения, охрану или парковку — вы сможете позвонить поставщикам услуг и узнать про долги. Нет гарантии, что получится что-то выяснить, но вдруг вам пойдут навстречу.
• Зайдите на сайт ФССП России и посмотрите, ведется ли в отношении продавца исполнительное производство по долгам за ЖКУ.

Что должен содержать договор

В тексте договора обязательно должны содержаться определенные условия:

• реквизиты продавца и покупателя;
• дата заключения договора и место (населенный пункт), где он был составлен;
• данные о прописанных в квартире на момент продажи лицах. Можно указать, что они обязуются снять себя с регистрации в течение оговоренного периода времени. Если таких лиц нет, то это также нужно указать;
• характеристики квартиры и ее адрес;
• стоимость объекта недвижимости.

Стороны могут договориться и внести иные сведения, важные для продавца или покупателя.

Прочтите: Как правильно составить договор купли-продажи квартиры