Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Покупка залоговой квартиры у банка: подводные камни

Перед тем, как купить залоговую квартиру у банка, вы должны хорошо понимать, на что идете, и какие «подводные камни» могут встретиться на пути. Рассмотрим основные минусы.

Невозможность осмотреть жилье. В большинстве случаев осмотреть залоговое жилье, выставленное на продажу, не получится, тут придется ориентироваться только на техническую информацию, обозначенную в лоте: район, этаж, площадь и т.д. Внутренняя отделка и состояние квартиры — это, как правило, «кот в мешке». Также в квартире может быть сделана незаконная перепланировка, что создаст дополнительные проблемы.

Задолженность по платежам. Поскольку реализуемые залоговые квартиры принадлежат злостным неплательщикам по кредитам, чаще всего, у них имеются такие же крупные задолженности по оплате коммунальных платежей. По закону эти долги не переходят к новому владельцу, но коммунальные организации часто всячески пытаются их взыскать (например, зачисляют новую плату в счет погашения старой задолженности), во многих случаях приходится отстаивать свое право в суде.

Выселение жильцов. Чаще всего должники, проживающие в квартирах, выставленных на продажу, отказываются их покидать. В этом случае придется выселять их через суд и службу судебных приставов, что может занять, как минимум, несколько месяцев.

Хочу обратить внимание, что если заемщик добровольно решает продать ипотечную квартиру, то многие риски исчезают, но и цена продажи в таком случае будет рыночной. Теперь вы имеете примерное представление о том, как купить залоговую квартиру у банка

Стоит ли покупать жилье таким образом — решать вам: здесь одновременно присутствуют и хорошая финансовая выгода, и повышенные риски

Теперь вы имеете примерное представление о том, как купить залоговую квартиру у банка. Стоит ли покупать жилье таким образом — решать вам: здесь одновременно присутствуют и хорошая финансовая выгода, и повышенные риски.

Присоединяйтесь к числу постоянных читателей сайта Финансовый гений и повышайте свою финансовую грамотность! Увидимся на страницах сайта!

Риски покупателя конфискованного жилья

Как следует из приведенных выше доводов, конфискованная недвижимость может создать дополнительные трудности новому владельцу:

1. В случае ареста закон гарантирует сохранение жилья в том состоянии, в котором оно было передано нынешнему владельцу на хранение. Но поскольку процедура контроля за сохранностью объекта не предусмотрена, нельзя гарантировать, что приобретателю достанется достойное жилье.
2. Если владельцы против продажи жилья и передачи его третьим лицам, выселять их придется через суд. В случае, если это их единственное жилье, суд может отменить продажу.
3. К должникам могут иметь претензии и другие кредиторы, чьи интересы не учитывались при проведении торгов. Если это так, заинтересованные лица в судебном порядке инициируют отмену продажи.

Это далеко не все риски покупателя. Например, нельзя гарантировать, что на квартире нет других обременений вроде права пожизненного проживания или аренды. Нет также гарантий отсутствия задолженности по коммунальным платежам. Хотя все это не отпугивает большинство потенциальных покупателей.

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

Продажа с участием банка

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки. 

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Есть ли минусы у подобных приобретений

Приобретение недвижимости, непрофильных активов или прочего имущества, находящегося в залоге у банка, имеет не только свои преимущества, но и некоторые недостатки.

В первую очередь возникают проблемы с такой сделкой, если финучреждение выставило на аукцион конфискат без оповещения предыдущего владельца. В этом случае возможны вопросы с юридической стороны.

Проблемы с законом могут также возникнуть при покупке залоговой квартиры, в которой остались прописанными несовершеннолетние дети. При выявлении такого факта принимать участие в аукционе не рекомендуется.

Еще один недостаток заключается в том, что Россельхозбанк не предоставляет льготные условия кредитования при покупке залогового имущества.

Как проходят торги по реализации залогового имущества?

Купить залоговую квартиру на торгах не так просто, как напрямую у продавца — здесь есть свои нюансы.

Во-первых, для участия в публичных торгах потребуется внести залог в размере 5% от первоначальной стоимости лота, и сделать это нужно не позднее, чем за 5 дней до начала торгов. Потребуется зарегистрироваться на сайте проведения торгов и заверить свое участие специальной электронной подписью, которую можно получить в специализированном сертифицированном центре. А также нужно будет предоставить справку о состоянии банковского счета, на котором должно быть достаточно средств для приобретения выбранной недвижимости.

Обратите внимание, что поданная заявка на участие в торгах рассматривается и проходит согласование в течение нескольких дней, так что, подавать ее необходимо заблаговременно. Во-вторых, если вы будете единственным желающим купить залоговую квартиру, либо даже если участников будет только двое, торги не состоятся: чтобы они состоялись, потребуется не менее 3 участников

Во-вторых, если вы будете единственным желающим купить залоговую квартиру, либо даже если участников будет только двое, торги не состоятся: чтобы они состоялись, потребуется не менее 3 участников.

Зато если торги не состоятся — будут назначены повторные, где начальная цена будет снижена на 15% (то есть, до 68% оценочной стоимости).

Сами торги проводятся по принципу открытого аукциона: побеждает тот участник, который предложит максимальную цену за выставленный лот. При этом организатором торгов устанавливается торговый шаг — минимальная сумма, на которую можно повышать ставку.

Проигравшим участникам торгов будет возвращен авансовый залоговый платеж, а победителю будет выдана копия протокола проведения торгов, на основании которой он будет обязан оформить сделку купли-продажи. Если участник выиграет торги и откажетесь от покупки, он обязан будет возместить убытки другим сторонам, поэтому если вы намерены купить залоговую квартиру на торгах, ваше намерение должно быть твердым и безоговорочным.

После заключения договора купли-продажи и проведения расчетов, банк в течение трех дней снимет ипотечное обременение с недвижимости, и новый собственник сможет зарегистрировать ее на себя на основании договора купли-продажи.

Покупка залоговой недвижимости, находящейся в собственности у банка

Ипотечное кредитование – финансовая ловушка, в которую попались миллионы россиян по милости государства, отказавшегося от проведения социальной политики бесплатного предоставления квартир своим гражданам, как это практиковалось на протяжении более чем 70 лет. Шанс на бесплатное получение жилья остался только у очень ограниченного круга людей, к которым относятся чиновники высокого уровня и очень ограниченный контингент социально слабо защищенных граждан: инвалидов, детей-сирот, многодетных семей, лиц, страдающих хроническими заболеваниями, проживание совместно с которыми других граждан представляет опасность для жизни и здоровья, плюс – сотрудники силовых ведомств и военнослужащие, для которых доступна военная ипотека. Все остальные вынуждены приобретать жилье за собственные средства.

Не секрет, что при уровне зарплаты работника 17 000 рублей, которые Президент определил критерием принадлежности к «среднему» классу, невозможно даже прокормить семью, не то что приобрести квартиру. Гражданам России приходится изыскивать любые способы сокращения затрат на приобретение жилья. Выход видится в приобретение вторичного жилья, находящегося в залоге у банков. Для банка недвижимость – непрофильный актив, подлежащий реализации. Вырученные деньги вновь пускаются в оборот и приносят прибыль. Поэтому, чем быстрее банк продает квартиру, тем быстрее деньги начнут работать.

Место залога в схеме кредитования

Стремясь к быстрой продаже, цены на квартиры на торгах за долги, снижаются до уровня рентабельности для банка, то есть, они должны покрыть сумму выданного кредита и принести дополнительную прибыль, на которую банк рассчитывал. Завышение стоимости залога до уровня существующих рыночных цен, устанавливаемых перекупщиками, банку не нужно, поскольку дорогая квартира будет продаваться дольше, а банк будет нести убытки от простоя пустующего залога.

Преимущества и недостатки сделки

Любая сделка несет в себе как положительные, так и отрицательные стороны. Даже получить недвижимый объект в дар, то есть бесплатно, не всегда бывает выгодно одариваемому, поскольку влечет за собой обязанность по уплате налогов и бремя содержания имущества. Точно так же обстоят дела с приобретением залоговой квартиры.

Плюсами такой сделки называют:

• Низкую, по сравнению с рыночной, стоимость (примерно на 15–20%).
• Высокую надежность сделки. Прежде чем принять квартиру в залог, банк проверяет ее историю, наличие обременений, состав жильцов, с тем, чтобы не допустить в их числе граждан, выселить которых в случае реализации, будет невозможно.
• Выгодное местоположение. Квартиры и дома выставленные на продажу банками, расположенные на первом и верхнем этаже в залог не принимаются, так же как и те, кто расположены в удаленных населенных пунктах, районах с плохой логистической, социальной и транспортной схемой, поскольку шанс на быструю продажу невелик, а рыночная стоимость значительно ниже среднестатистической.
• Возможность купить квартиру у банка, оформив кредит у банка-продавца.

К минусам относят:

• Плохое состояние квартиры. Даже за несколько месяцев владения, жильцы успевают испортить интерьер. Как правило, денег на производство ремонта у таких граждан нет. Они все уходят на оплату ипотеки или кредита, поэтому надеяться на презентабельный вид жилья не приходится.
• Вероятность непредсказуемого роста стоимости во время торгов, когда выявляется несколько претендентов на приобретение.
• Сложная процедура оформления. Большинство покупателей бояться самостоятельно оформлять документы по сделке, передоверяя это риэлтерам, а это – немалые дополнительные расходы.

Порядок проведения и участия

1. На сайте службы приставов выбирается заинтересовавший объект недвижимости.
2. Заключается соглашение непосредственно с лицом, которое реализует.
3. Оплачивается установленная сумма задатка.

ВАЖНО !!! Выигравший торг индивид обратно не получает оплаченной суммы, она включается в стоимость приобретения. Остальным участникам возвращаются внесенные ими средства (ч.5 ст.448 ГК РФ)

После произведения платежа нужно предоставить список документов:

• заявку о принятии участия на специальном бланке;
• доказательство оплаты задатка – квитанция с отметками банка;
• паспорт или иная документация, подтверждающая личность;
• опись всех предоставленных бумаг с фиксацией даты и времени подачи заявления;
• запечатанный конверт с указанием суммы, которую готовы отдать за объект торгов.

Впоследствии специализированная комиссия проверяет возможность принятия участия каждым претендентом и вправе отказать ему в этом. Наиболее частой причиной отказа служит несоответствие или отсутствие того, или иного документа. Вся информация указывается в протоколе. Если заявитель допущен к аукциону, то он становится фигурантом мероприятия.

Выбирается определенный день, место и время проведения процедуры. Все индивиды надлежащим образом извещаются и обязаны присутствовать. То лицо, в чьем конверте окажется сумма, указанная больше, чем у остальных – становится победителем.

ВНИМАНИЕ !!! В этот же день между выигравшим торги участником и организатором подписывается протокол об итогах проведения. Он заменяет соглашение и считается официальным документом

Главным риском для приобретателя выступает возможность признания мероприятия недействительным. Доказывать этот факт берутся заинтересованные лица в тяжебном порядке. Ключевым фактором ничтожности процедуры является упущение в правилах и условиях проведения.

Риски при покупке квартиры конфискат у банков

Квартиры конфискат, несмотря на сравнительно низкую стоимость не всегда можно расценивать как выгодную покупку в виду ряда весьма значительных рисков. В частности:

• жилье перед приобретением невозможно посетить, поэтому возможны сюрпризы в виде неудобной планировки, грибка на стенах и старой сантехники, не говоря уже об общем состоянии жилого помещения;
• в квартире могут остаться прописанными бывшие владельцы, а также родственники, которых выписать невозможно, к примеру, малолетние дети либо же жильцы с правом пожизненного проживания;
• результаты торгов можно оспорить в судебном порядке и покупку придется вернуть, а понесенные расходы на переоформление новому владельцу никто возмещать не будет;
• бывший владелец может оспорить стоимость квартиры и признать сделку недействительной;
• если квартира находилась в совместной собственности супругов, отмена сделки также возможна, если в пакете документов отсутствует письменное согласие с заверенной нотариально подписью.

Таким образом, при желании сэкономить до 30% на приобретении недвижимости стоит приготовиться и к возможным негативным последствиям, которые можно минимизировать. К примеру, можно посетить дом и побеседовать с соседями о бывших владельцах и самой квартире. Можно запросить расширенную выписку из домовой книги о прописанных лицах и проверить сведения в Росреестре.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

Квартиры – банковский конфискат весьма привлекательное приобретение, так как банк готов существенно снизить стоимость жилья даже ниже рыночной планки. При этом, учитывая, что жилое помещение не приносит дохода, банки могут передать квартиру по ипотечному кредиту уже новому заемщику, да еще и под весьма скромные проценты. На таких условиях клиент может совершить достаточно выгодную сделку.

Про электронную подпись

Отдельного упоминания стоит электронная цифровая подпись (ЭЦП). Эта просто необходимая функция для заключения сделок в режиме онлайн. Как показывает практика с помощью электронной подписи получается сэкономить уйму времени.

Как же оформить ЭЦП. На самом деле все очень просто. В крупных городах очень много контор, которые занимаются предоставлением таких услуг.

Конечно стоит оговориться, что данная функция не бесплатна. Стоит услуга приблизительно 4 тыс. руб. в год. Деньги это не очень большие, тем более если вы занимаетесь операциями с недвижимостью постоянно.

7 причин почему вы еще не зарабатываете на торгах по банкротству

Получается, что при предоставлении документов купли-продажи в электронном виде с ЭЦП вы экономите временные затраты на поездку к организаторам аукциона. Это значит, что остается больше времени на реализацию других сделок. В итоге, что ваш доход хоть и косвенно, но возрастает!

Предлагаем Вашему вниманию рассмотреть возможность приобретения наших транспортных средств.

По любым возникающим вопросам можно обращаться к менеджеру:

Шерстобаев Сергей
+7 (926)188-99-15
zalog2@baikalinvestbank.ru

Сколько стоит залоговая квартира?

Не существует четких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья. Более того, в объявлениях о продаже квартир, публикуемых в интернете и в тематических изданиях, зачастую никак не отражен особый статус объекта недвижимости. Все занимательные подробности клиент выясняет уже в процессе общения с представителями продавца. И здесь возникает главная «развилка». Дело в том, что залоговая квартира может продаваться (и, соответственно, покупаться) тремя способами.

Первый вариант — продавцом является сам неудачливый заемщик, реализующий квартиру после полюбовного соглашения с банком. Как правило, с помощью риэлтора. В этом случае квартиру можно купить за полную стоимость. И эта полная стоимость в большинстве случаев будет на уровне среднерыночных цен на квартиры подобного типа. Уценка на 10–15% возможна, если реализовать залог продавцу нужно в срочном порядке — ведь его кредит никуда не делся, и ему предстоит полученными деньгами рассчитываться с кредитором. А банк обычно дает отсрочку по платежам не более чем на три месяца.

При этом способе продажи условия для покупателя ничем не отличаются от обычной сделки

Но важно помнить, что обременение с квартиры снимается лишь после того, как продавец полностью рассчитается с банком по своему кредиту

Второй вариант — продавцом является банк, чьи интересы представляет «аккредитованный» риэлтор. При этом мастерство риэлтора, ведущего сделку, может значительно сказаться на цене квартиры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В зависимости от целей продавца и собственной заинтересованности, опытный агент может значительно понизить цену (порой на 20–25%), или, наоборот, поднять выше среднерыночного уровня.

Давно стало «секретом Полишинеля», что банки не стремятся афишировать подобные сделки. По закону, на основании соглашения с залогодержателем, кредитор имеет право выкупить имущество для себя или в пользу третьих лиц. На практике это происходит так: банк заключает соглашение с должником о переходе прав на заложенное имущество; затем продает квартиру, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляет заемщику. Квартира при этом может быть продана кому угодно — и не случайно большая часть хороших квартир по привлекательной цене уходит «своим». На открытый рынок попадают куда менее интересные варианты.

Еще один вариант реализации квартиры, который можно назвать «сдвоенным»: банк продает залоговую квартиру своему новому клиенту, обратившемуся за ипотечным кредитом. Некоторые кредитные учреждения даже разрабатывают линейку специальных предложений, завлекая покупателей, которые одновременно становятся и заемщиками, сниженной процентной ставкой (на 1–2%).

Банки не имеют права самостоятельно продавать залоговую собственность и привлекают для этой цели «своих» риэлторов

Третий вариант — продавцом по-прежнему является банк, но квартира продается на открытом аукционе. Эта практика еще не так широко распространена, как «тихая» продажа, поскольку вариант с торгами одинаково невыгоден и для бывшего владельца-должника, и для банка-кредитора. Но выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда.

Стартовую ликвидационную цену тоже определяет суд, с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора. Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости (по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25–30%)

Ведь банку важно не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов. Раз этот способ приобретения наиболее выгоден для потенциального покупателя, рассмотрим его подробнее и «вблизи».

Покупаем залоговую квартиру у банка

Вариант приобретения залогового жилья у банка — наиболее безопасный. Кредитные организации берут на себя юридическую чистоту сделки — на них работают или собственные риэлторы, или специалисты партнерских агентств.

Банк избавит вас от проблемы с обременением квартиры — оно будет снято ради вас до сделки. Вам выдадут справку об отсутствии долга для нотариуса.

Наконец, если вы приобретаете залоговую квартиру за наличные, банк предоставит банковскую ячейку для внесения средств. Окончательно рассчитавшись с банком и подписав все документы, вы становитесь полноправным собственником своего жилья.

Если вы рассчитываете купить залоговую квартиру в ипотеку, такой вариант также может быть рассмотрен. Разумеется, нужно предупредить об этом банк заранее. Если в банке не будут против, а ваша кредитная история окажется хорошей, вам могут оформить ипотеку там же.

Во-первых, прежний собственник должен подписать согласие на продажу квартиры. Во-вторых, среди зарегистрированных жильцов не должно быть детей младше 18 лет. Нарушение любого из этих двух условий (тем более, обоих сразу) — повод оспорить сделку в суде.

Фото: pixabay.com

Как купить?

— Реализация имущества должника осуществляется на основании Федерального закона об исполнительном производстве №229-ФЗ, — объяснил заместитель руководителя Территориального Управления Росимущества по Нижегородской области Виктор Бутченко. — Пакет документов, характеризующий арестованное имущество, вместе с постановлением судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на реализацию поступает в адрес Территориального управления от Федеральной службы судебных приставов.

Перед назначением даты торгов пакет документов проверятся квалифицированными специалистами Территориального управления на соответствие представленных документов законодательству Российской Федерации. К участию в аукционе допускаются юридические и физические лица, участие в торгах может принять любое лицо.

— Процедура участия в торгах заключается в следующем: претендент заключает с продавцом договор о задатке, оплачивает его, подает заявку на участие в торгах с прилагаемыми документами, — пояснил Бутченко. — В день подведения итогов принятия и регистрации заявок на участие в торгах специальной комиссией продавца принимается решение о допуске либо отказе в допуске претендентов с составлением соответствующего • протокола. Претендент, допущенный к участию в торгах, признается участником торгов.