Как заставить работать управляющую компанию:права и ответственность по содержанию и ремонту дома

Содержание в общих чертах

Согласно ст. 30 ЖК владельцам жилья (квартир) в МКД вменяются обязанности содержать общее имущество в нем, которым они пользуются по праву общего долевого владения. Для этого они нанимают управляющие компании, которые занимаются ремонтом и обслуживанием домов.

Рассматриваемый нами акт конкретизирует эти положения, он содержит нормы, касающиеся следующего:

• процедур общих собраний жильцов и их полномочия;
• состава общего имущества, процедур его определения;
• осмотров, проверок состояния объекта;
• процесса утверждения списка работ по содержанию;
• ответственности за невыполнения работ и неосуществление услуг;
• графика и регулярности периодических мер по ремонтам (капитальным и текущим), по замене элементов коммуникаций и инфраструктуры;
• что должны содержать технические документы;
• определения платы, затрат и цены на содержание, а также графика и процедуры внесения средств;
• объема полномочий владельцев по проверке и контролю качества оказываемого обслуживания;
• документ конкретизирует нормы ЖК, касающиеся МКД, а также им конкретизируются принципы формирования тарифов по ремонту, коммуслугам и по управлению общими ресурсами дома и ее снижения, если обнаружились недостатки или ненадлежащее качество обслуживания;
• порядка определения ненадлежащего качества работ и периода оказания услуг с недостатками — это необходимо, чтобы установить сумму компенсации и снижение оплаты;
• ответственности потребителей и исполнителей;
• порядка изменения стоимости;
• средних значений нормативов потребления.

Фз 491 от

Ответственные лица в строго установленном законодательством РФ порядке обязаны принимать, тщательно хранить и при необходимости передавать документы на жилой дом, а также вносить по мере надобности разные изменения, напрямую связанные с управлением имуществом.

Изменения в законодательстве, особенно в кодексах, это всегда правовое событие, которое имеет ту или иную роль в дальнейшем правовом регулировании. Законодательстве всегда модернизируется, стараясь заполнить те или иные проблемы, урегулировать то, что не смогли урегулировать, и исправить то, что урегулировано неэффективно. Поэтому изменения появляются постоянно, конечно, об Уголовном Кодексе нельзя сказать, что это один из самых изменяемых нормативных актов (даже, если взять, Уголовный Процессуальный Кодекс, то там их в разы больше), но все изменения есть и о них нужно сообщать, так как так или иначе это данная отрасль права регулирует наиболее опасные деяния.

Отличие коммунальных услуг от жилищных

Коммунальное обслуживание — это деятельность управляющей компании по поставке ресурсов надлежащего качества в установленный срок. А жилищный сервис — это деятельность УК, направленная на поддержание чистоты общего имущества, обеспечении его сохранности и поддержания в нормальном состоянии  всех устройств в многоквартирном доме. В жилищный сервис входит:

• капремонт помещений и конструктивов;
• уборка территории;
• технические операции с оборудованием МЖД;
• проверка аварийных систем и обеспечение их функциональности;
• проверка инженерных коммуникаций и поддержка их в рабочем состоянии;
• вывоз мусора;
• обслуживание домофона.

Дополнительно в соглашение может быть включено: установка и проверка  счетчиков, ежегодное диагностирование лифтов.

Еще одним отличием выступает порядок начисления платы. При наличии измерительных приборов плата за коммунальное обслуживание зависит от количества израсходованной воды, электроэнергии и т. д. Так же на указанные ресурсы уставлен определенный тариф. Стоимость работ определяется на общем собрании собственников, и она не имеет ограничений. В квитанции каждая услуга прописывается отдельно с указанием тарифа и показаний счетчика. А жилищный сервис указывается в одной графе под одним названием, без структуры.

Перечень работ согласуется на общем собрании. По закону жильцы вправе выбрать минимальный перечень работ (плановое проведение проверки состояния дома и устройств, восстановление оборудования и отопительных систем, обеспечение нормальной температуры). Минимальный список утвержден Вывоз ТБО, уборку и облагораживание участка могут производить другие компании, выбранные плательщиками.

Какие обязанности есть у собственников?

Обсудив права, переходим к обязанностям собственника дома и земли. Их выполнение обязательно.

Расходы, налоги

Содержание жилого дома и земли обходится в денежные затраты. Однако в случае с долевой собственностью хозяева несут расходы только в рамках своих долей (ст. 249 ГК РФ).

Обязательные расходы:

• коммунальные платежи – в частном доме они гораздо меньше, чем в квартире;
• ремонт;
• налог на недвижимость – от 0,1 и 0,5 до 2% в год.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Следует кое-что пояснить. Совладельцы могут заключить соглашение и обговорить вариант с освобождением от расходов. Например, договориться, что пенсионеры и многодетные семьи не оплачивают ремонт дома или уплачивают 50% коммунальных взносов. Отмечу также, что расходы могут быть неравномерными. Скажем, если один из дольщиков владеет частью дома, но проживает в другом месте – он не оплачивает за свет, воду, отопление и прочие услуги. Правда, ему все же придется пополнять общий бюджет на ремонт дома.

Оповещение о сделках

Отчасти мы затрагивали эту обязанность в предыдущих разделах статьи. Собственник доли в общем имуществе на дом извещает совладельцев о своих намерениях. Речь идет о возмездной сделке, которая затрагивает интересы остальных хозяев (например, купля-продажа доли дома и земли). Сюда относится и выдел доли в натуре. Если совладельцы не одобрят такое решение, придется обращаться в суд.

Дарение, завещание и залог – безвозмездные сделки, а значит о них сообщать необязательно. Даже если дольщики против, собственник вправе осуществить сделку без их согласия. О том, можно ли подарить долю в квартире без согласия собственников — читайте здесь.

Оповещение о сделках требует письменной формы. Собственник решает, как ему уведомить других дольщиков: заказным письмом по почте или через нотариуса. Второй вариант надежнее, но придется ожидать ответов и заверять их у нотариуса.

Запомнить:

• При долевой собственности на дом и землю у объектов несколько хозяев.
• Каждый из них владеет частью дома и отрезком земли.
• Совладелец вправе распорядиться своей долей, а именно — продать, подарить, включить в завещание, заложить банку или выделить в натуре.
• Хозяева дома получают доходы в соответствии со своими долями.
• Допускается регистрация в доме, но с согласия остальных совладельцев. Без согласия только для самого хозяина и для его несовершеннолетних детей.
• Совладельцы несут обязанности по уплате коммунальных расходов. Также необходимо оплачивать ежегодный налог на дом и землю.
• Расходы могут быть общими, а можно освободить кого-то из владельцев от денежных затрат (по договоренности).
• Если совершается возмездная сделка с долей — обязательно уведомляются остальные дольщики. Например, в случае купли-продажи.

Права и обязанности дольщиков не должны идти вразрез с законодательством. Превышение полномочий чревато проблемами с совладельцами. Зачастую споры доходят до суда и тянутся не один год. Если вы хотите знать о своих правах и обязанностях, обратитесь к юристу нашего портала. Эксперты ответят на вопросы о владении, пользовании и распоряжении вашей долей, дадут дельные советы с оформлением документов, помогут урегулировать конфликт с дольщиками, предоставят пошаговый алгоритм действий

Консультация доступна в режиме 24/7 и абсолютно бесплатно! Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (3 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610

Куда жаловаться в случае претензий по качеству получаемых услуг

Прежде чем подавать претензию в контролирующие или судебные органы, попробуйте написать жалобу непосредственно в офис управляющей компании. Как правило, большинство вопросов разрешается на этом этапе. Если результата не последует, или он вас не устраивает – обратитесь в надзорные органы, не забыв приложить свое заявление в УК и ее ответ: ГЖН (Государственная жилищная инспекция); Роспотребнадзор; Прокуратура.

ВАЖНО: подготовьте все заявления в двух экземплярах – для органа, куда подаете жалобу и для себя с отметкой о принятии.

В обращении подробно опишите нарушение и приложите документальные доказательства (фотографии, результаты экспертизы, акты и т.п.)

Обратите внимание, что при подаче письменного заявления вы должны получить ответ в течение 30 дней.. Если в ходе проверки надзорными органами факты нарушения подтвердятся, то управляющая компания будет оштрафована и обязана устранить выявленные несоответствия

Примерные сроки для выполнения такого предписания составляют один месяц.

Если в ходе проверки надзорными органами факты нарушения подтвердятся, то управляющая компания будет оштрафована и обязана устранить выявленные несоответствия. Примерные сроки для выполнения такого предписания составляют один месяц.

Однако если цель жалобы ㅡ компенсация причиненного вам ущерба (например, плохо закрепленный столб упал на автомобиль), то обращаться за помощью необходимо в суд.

Выстроенная коммуникация жильцов с управляющей компанией снижает риски обращения потребителей с жалобами в вышестоящие инстанции. Для поддержания контактов с потребителями есть удобный инструмент — мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет. Подробнее о возможностях приложения вы можете прочитать здесь.

13 способов противостоять росту цен на услуги ЖКХ Управляющая компания ЖКХ — что это такое? Как формируются тарифы ЖКХ

Дополнительные продукты ЖКХ:

• Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

Ответственность

Руководитель компании по обслуживанию многоквартирного дома несет ответственность:

• перед муниципальными органами власти за сохранность дома и его имущества;
• жильцами многоквартирного дома по качеству обслуживания и их обеспечению всеми инфраструктурами: электричество, газ, свет и т. д.

Каждая из этих двух категорий граждан имеет полное право потребовать от руководителя УК ответы на определенные вопросы. В том числе они имеют право написать письменную жалобу, претензию или требование. Если руководитель на их обращения не реагирует, граждане могут обратиться в вышестоящие государственные инстанции для применения к нему соответствующего наказания или взыскания.

Руководитель несет ответственность по общим правилам российского законодательства согласно нормам трудового, гражданского, административного и уголовного права.

Обязанности управляющей организации

Все обязательства управляющих организаций по содержанию многоквартирного жилья возможно поделить на две категории:

1. Услуги, касающиеся эксплуатации дома и осуществления требуемых ремонтных работ;
2. Организационно-управленческие услуги.

К первой категории относятся:

• обеспечение требований и норм пожарной и общей безопасности граждан, проживающих в многоквартирном доме;
• регулярная проверка общедомовых имущественных ценностей в целях выявления их повреждений и необходимости ремонта. Как привило, полный осмотр общедомового имущества выполняется дважды в год и предполагает комплексный осмотр здания, начиная от фундамента дома и заканчивая его крышей. Чаще всего УК проводят подобную профилактическая проверку перед началом и после завершения ежегодного отопительного сезона;
• работы по выполнению текущих ремонтных мероприятий в отношении самого дома и общедомового имущества в целях поддержания их надлежащего состояния;
• проведение ремонтных мероприятий по улучшению параметров и эксплуатационных характеристик здания (по мере необходимости);
• подготовительные мероприятия, требуемые для подготовки жилого дома к холодному периоду;
• ликвидация разноплановых аварийных ситуаций в доме и устранение их последствий;
• поддержание бесперебойного состояния всех существующих сетей и коммуникационных систем внутри дома;
• обеспечение чистоты в домовых подъездах, проведение их регулярной уборки и санитарной обработки;
• благоустройство придомовых территорий, включая работы по их озеленению;
• своевременный вывоз мусора и прочих ТБО;
• обеспечение монтажа общедомовых учётных приборов и их корректной эксплуатации;
• принятие мер для наиболее рационального и эффективного расходования энергоресурсов и понижения трат жильцов на коммунальные услуги.

Услуги УК организационно-управленческого характера включают:

• обеспечение и контроль своевременной оплаты жильцами дома всех начисляемых жилищно-коммунальных платежей;
• выявление в рамках контролирующих мероприятий недобросовестных жильцов либо злостных неплательщиков, либо граждан, использующих поставляемые ресурсы (воду, электричество и др.) в обход устанавливаемых учетных приспособлений;
• взаимодействие с компаниями, отвечающими за предоставление коммунальных услуг, а также контроль должного качества данных услуг;
• сохранение технической и другой документации многоквартирного домовладения в целях обеспечения её целостности;
• учёт жильцов дома, включая граждан, живущих в квартирах на основании соглашения найма жилых помещений;
• организация общедомовых собраний жильцов с предоставлением управляющей компанией отчёта о проделанной работе. Подобные общедомовые собрания должны организовываться не реже раза в год;
• оперативное доведение до собственников жилья новых тарифов на коммунально-эксплуатационные услуги.

Перечень коммунальных услуг

Обслуживанием многоквартирных и частных домов занимаются управляющие компании и предприятия жилищно-коммунального хозяйства. Деятельность этих организаций регулируется  следующими нормативно-правовыми  актами:

1. .
2. Региональными актами.

Полный перечень коммунальных услуг указан в обозначенных нормативах и он включает:

1. Холодное и горячее водоснабжение.
2. Поставку электричества.
3. Газоснабжение.
4. Отопление помещения. Также гражданам, не подключенным к центральным сетям, может поставляться твердое топливо.

Однако с весны прошлого года электроэнергия, вода и газ могут поставляться различными предприятиями напрямую. При этом, то, что будет входить в сервис,  определяется самостоятельно поставщиком и потребителем в момент заключения договора. Сотрудники юридического лица не могут настаивать на увеличении списка услуг, так как потребитель обладает полной свободой воли, и вправе самостоятельно выбрать, то что ему необходимо. В данном случае вступают в действие нормы

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 августа 2020 г. № 25273-ОГ/04 Об обязанностях временной управляющей организации

28 августа 2020

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах своей компетенции рассмотрел обращение от 06.08.2020 N 148997 (вх. Минстроя России от 06.08.2020 N 27885-ОГ) и сообщает следующее.

Исходя из части 17 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) и Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской федерации от 21.12.2018 N 1616 (далее — Правила N 1616), временная управляющая организация, выбранная для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом, осуществляет управление многоквартирным домом:

— до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом;

— до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, но не более одного года;

— на основании решения уполномоченного орган об определении управляющей организации.

Соответственно, обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме у временной управляющей организации отсутствует.

В соответствии с пунктом 3 Правил N 1616 предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период управления многоквартирным домом управляющей организацией, определенной решением об определении управляющей организации, осуществляется ресурсоснабжающими организациями в соответствии с подпунктом «б» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

В указанном случае сведения, необходимые для начисления платы за коммунальные услуги, предоставляются ресурсоснабжающим организациям органом местного самоуправления.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Начальник отдела управленияжилищным фондом и ОГЖН

Л.Р. Егорова

Обязанности УК

Жильцам, которые оформляют контракты с такими компаниями, нужно знать все подробности их деятельности. К примеру, что входит в обязанности выбранной управляющей компании, какая ответственность предусмотрена за невыполнение обязательств и многое другое.

Эксплуатационно-ремонтные работы

Содержание многоквартирных домов управляющей компанией подразумевает:

• обеспечение безопасной эксплуатации жилплощади для владельцев;
• систематический осмотр собственности;
• проведение текущего и капитального ремонта;
• контроль соблюдения правил пожарной безопасности;
• уборка мусора;
• контроль использования общедомовых счетчиков;
• применение различных способов энергосбережения.

Полный список указан в договоре управления.

На придомовой территории

Уход за придомовым участком – еще одно обязательство УК. Сотрудники фирмы должны заниматься уборкой и вывозом мусора, посадкой кустарников или цветов и установкой/обустройством детских площадок. Владельцы вправе контролировать выполнение с помощью письменных отчетов.

По части технического контроля

Коммунальные услуги входят в обязанности управляющей компании. Для этого с соответствующей фирмой оформляют отдельное соглашение. Она выступает посредником между поставщиком и потребителем ресурсов. Сотрудники фирмы выполняют технический контроль над приборами учета, принимают меры по эффективному расходованию ресурсов, проводят ремонт.

Организационные услуги

Основными функциями фирмы являются организационные услуги:

• расчеты с ресурсоснабжающими организациями;
• принятие мер по борьбе со злостными неплательщиками;
• ведение и хранение технических бумаг;
• проведение общих собраний с владельцами квартир (минимум 1 раз в год);
• предоставление сведений жильцам об изменениях тарифов и т. д.;
• оформление регистрации.

Из этого следует, что УК вправе выявлять среди владельцев квартир неплательщиков и принимать соответствующие меры. Она вправе заниматься организацией работы сторонних фирм и передавать клиентам отчеты о своих действиях.

Глава 2 п.11 Постановление 491

11 пункт 491 постановления правительства гласит об обязанностях, которые накладываются вследствие содержания общедомового имущества в зависимости от его состава, износа, тех. состояния и особенностей конструкции. Эти обязанности подразумевают совершение следующих действий от собственников квартир и иных ответственных лиц:

• регулярный осмотр общедомовой собственности, направленный на обнаружение дефектов в его состоянии, наличие которых нарушает законы нашей родины и может нести угрозу для людей и всему, чем они владеют;
• приведение и поддержание в рабочем состоянии оборудования, работающего от электрической сети, и коммуникаций энергетического снабжения;
• поддержание влажности и тепла в комнатах общего пользования;
• наведение порядка в вышеуказанных комнатах и на территории, принадлежащей им земли;
• поддержание чистоты в комнатах общего владения и территории, а также вывоз в специально отведенные места мусора и канализационных отходов (оставшихся после физических и/или юр. лиц);
• оборудование мест для складирования ламп, содержащих ртуть, и их вывоз для последующей утилизации;
• соблюдение мер противопожарной безопасности;
• содержание в порядке объектов озеленения общедомовой территории;
• проведения текущих и капитальных ремонтных работ;
• установка и обслуживание общедомовых счетчиков;
• подготовка многоквартирника к сменам природных сезонов;
• проведение различных мероприятий, направленных на энергосбережение.

Что входит в состав и правила содержания общедомового имущества МКД

В данной статье рассмотрим подробно, что входит в состав общедомового имущества, какие виды работ обязана выполнять управляющая организация в рамках содержания общего имущества МКД. Подробно разберём перечень работ по текущему ремонту, а также рассмотрим, из чего формируется оплата за содержание и ремонт общедомового имущества.

Одним из главных условий договора управления МКД является содержание общего имущества, поэтому важно знать, из чего формируется перечень общего имущества МКД, чем, собственно, Вы управляете. Кроме того, это поможет в решении многих спорных моментов с собственниками, а также при составлении сметы расходов

Все собственники квартир и нежилых помещений в МКД являются и собственниками соответствующей доли общего имущества МКД. Чем большее по площади помещение принадлежит собственнику, тем большая доля собственности в общем домовом имуществе ему принадлежит. Это обстоятельство определяет прямую ответственность собственников за состояние их общедомового имущества. Управляющая организация призвана поддерживать общее имущество в рамках договора управления.

Скачайте и используйте в работе

Общее имущество МКД включает в себя следующий перечень элементов:

1. Все помещения общего пользования, находящиеся за пределами квартир. Основная их функция – обслуживание помещений МКД. К ним относятся: чердачные помещения, коридоры, лестничные клетки и пролёты, балконы и лоджии, лифтовые шахты и оборудование, котельные, электрощитовые, насосные, подвальные помещения и т.д.
2. Помещения, не являющиеся чьей-либо собственностью, но выполняющие функцию организации досуга: фойе, холл, спортивный уголок, детская игровая зона и т.д.;
3. Внутридомовые инженерные системы, находящиеся за пределами помещений жильцов и собственников, но находящиеся в пределах МКД: трубопровод хвс и гвс, теплоснабжение, газоснабжение, электросети, водоотведение, вентшахты, мусоропровод и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания внутридомовых инженерных сетей: насосы, бойлеры, трансформаторы, генераторы, приборы учёта и т.д.
5. Конструктивные элементы МКД: крыша, фасад, фундамент, перекрытия и плиты, несущие и ненесущие конструкции, ограждения, снегозадержание, пандусы;
6. Земля, находящаяся под зданием МКД, и земельный участок, относящийся к придомовой территории. К общедомовому имуществу относятся все элементы благоустройства и озеленения территории: детская площадка, урны, беседки, скамейки, газоны, клумбы, вазоны, фонтаны, тротуары, парковки, подземный паркинг, шлагбаум, ограждение, калитки, ворота и т.д.

Перечисленные элементы определены законодательством РФ: п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса и Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006.

Права директора компании

Данный работник имеет право утверждать для своих подчиненных инструкции, подписывать приказ о приеме на должность и увольнение с нее. В полномочия управляющего директора входит составление штатного расписания, т. е. он может нанимать на работу то количество людей, которое ему необходимо для ведения своей работы. В его правах поощрять работников и делать взыскания дисциплинарного характера.

Он вправе сделать пересмотр коллективного договора с жильцами дома, внести в него поправки, провести индексацию тарифов. Директор несет ответственность не только за нанесение прямого ущерба, но и косвенного, например, вследствие разглашения тайной информации компании.

Разрешение спорных ситуаций

Санкции за несоответствие качества предоставляемых услуг нормативным требованиям предусмотрены положениями действующего законодательства и договора, заключаемого между фирмой и жильцами. К числу возможных наказаний относится следующее:

• Штрафы. За халатное отношение к имуществу на общедомовой территории предусмотрена санкция до 50 тыс. руб., за несоблюдение требований законодательства к снабжению собственников ресурсами – до 10 тыс. руб.
• Возмещение вреда. Согласно ст. 44 ГК РФ, действие или бездействие УК, приведшее к причинению ущерба, влечет обязанность его компенсации. Если компания уклоняется от ее перечисления, накладывается штраф до 200 тыс. руб.
• Смена УК. Крайняя мера, применимая, если действующая фирма не выполняет свои обязанности по эксплуатации и ремонту общедомового имущества.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Если жилец считает, что УК исполняет свои обязанности некачественно, уклоняется от решения насущных вопросов, он вправе направить руководителю структуры заявление с требованием. В нем указываются контактные данные и ФИО собственника, точный адрес его проживания, суть проблемы (например, отсутствие горячей воды, необходимость проведения ремонта в подъезде и т.д.).

В заявлении указывается срок, в течение которого автор желает получить ответ. Если УК дала отказ или проигнорировала обращение, жилец вправе направляться во внешние контролирующие инстанции:

• жилищную инспекцию – рассматривает вопросы о ненадлежащем качестве оказываемых услуг;
• прокуратуру – разбирается в ситуациях, имеющих преступные мотивы (например, воровство собранных с квартировладельцев средств);
• суд – решает вопросы о возмещении собственникам вреда, причиненного действиями УК.

Перечисленные структуры рассматривают обращения жильцов при условии, что они соблюли претензионный порядок решения вопроса (т.е. первоначально написали заявление в УК). Если в действиях компании будет обнаружено нарушение, ее привлекут к ответственности (штрафным санкциям или возмещению ущерба).

Контроль жильцов за деятельностью УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность обозначены в статьях ЖК РФ. Нормативный акт гласит, что жильцы вправе контролировать деятельность структуры следующими способами:

• изучение ежегодной отчетности компании на собраниях собственников (обнародуется информация о результатах проделанной за 12 месяцев работы, заключенных договорах с поставщиками услуг и ресурсах, новых тарифах и причинах их изменения и т.д.);
• запросы документации, связанной с деятельностью УК, в любое время (например, если квартировладелец просит смету ремонта, обязанность фирмы – предоставить эту информацию);
• смена компании путем решения собрания собственников в любое время.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Контрольные мероприятия помогают предотвратить мошеннические действия со стороны УК, проследить, на что тратятся деньги квартировладельцев. Если у жильцов возникают вопросы и претензии, их целесообразно попробовать решить на общем собрании. Если ответы и доводы фирмы окажутся неубедительными, имеет смысл смена организации.

Обязанности управляющей компании по договору

Так что же, все-таки, обязана делать управляющая компания по содержанию жилого многоквартирного дома в надлежащем состоянии. На что, в любом случае, могут рассчитывать жильцы? В составе основных обязанностей управляющей компании, которые в соответствии с требованиями Жилищного кодекса должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом надо отметить:

• Работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Такие работы осуществляются регулярно и постоянно с учетом состава, степени физического износа имущества дома и его технического состояния. Это могут быть ремонтные работы, обслуживание коммуникаций, кровли, фасада дома. Перечень таких работ определяется в договоре.
• Услуги по обеспечению снабжения многоквартирного дома коммунальными и энергоресурсами (вода, электроэнергия, тепло и природный газ), а также обеспечение услуги водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям. В ведении УК находятся все трубы для подачи горячей и холодной воды, канализационные стоки, газовые трубы, электрические и коммуникационные кабели, расположенные внутри многоквартирного дома, но за пределами квартир. Обслуживание этих коммуникаций входит в обязанность УК.
• Контроль и надзор за качеством и количеством коммунальных ресурсов, поставляемым к дому, в соответствии с договорами, заключенными с поставляющими компаниями. Это значит, что именно УК отвечает за температуру горячей воды в кране, напор холодной воды и температуру батарей в квартирах жильцов.
• Организация и планирование работ по постоянному техническому обслуживанию многоквартирного дома, а также работы по его подготовке к сезонной эксплуатации. Обслуживание коммуникаций и дворовой территории, как собственными силами, так и с привлечением специализированных подрядных организаций. Например, для обслуживания лифтов, вентиляционных систем, противопожарного оборудования, домофонов, вывоз мусора, уборка подъездов и двора.
• Организация озеленения и благоустройства придомовой территории.
• Услуги по учету качества и объема работ, выполненных подрядчиками, а также организация приема результатов таких работ.
• Организация, планирование и производства текущего и капитального ремонта общедомового имущества, включая фасадные и кровельные работы.
• Контроль за целевым и рациональным использованием выделенных в качестве субсидий или помощи, целевых бюджетных средств.
• Полный цикл документооборота по бухгалтерским, техническим и иным документам, связанным с жизнеобеспечением и обслуживанием многоквартирного дома.  
• Услуги жильцам дома и их консультирование по вопросам соблюдения норм совместного проживания, правил пожарной безопасности, правил пользования инженерным оборудованием, а также электробезопасности.
• Рассмотрение жалоб жильцов дома и устранение выявленных ими недостатков в обслуживании дома;
• Контроль за всеми процессами перепланировки помещений в многоквартирном доме для соблюдения требований законодательства и предупреждения возможного ущерба.
• Обслуживание дома в виде диспетчерского пункта для оперативного реагирования и устранения возникающих аварийных ситуаций.
• Расчет сумм, взимание оплаты и учет платежей за услуги жилищно-коммунального направления. Своевременное перечисление платежей за коммунальные услуги поставляющим компаниям.
• Организация и проведение массовых мероприятий в многоквартирном доме.

Это совсем неполный перечень всех обязанностей управляющей компании. Все эти обязанности обязательно должны быть включены в договор управления многоквартирным домом. Кроме того, в обязанности УК входит инвентаризация общедомового имущества, поэтому в приложении к договору, должен содержаться полный перечень общего имущества в многоквартирном доме, стоящего на балансе УК, а также приведены арендаторы такого имущества, если они есть.

Хочется отметить, что необходимо постоянно контролировать исполнение своих обязанностей управляющей компанией. Для этого необходимо запрашивать отчеты у управляющей компании на общих собраниях собственников. Такие отчеты УК должна предоставлять минимум один раз в год. Чтобы должным образом изучить такой отчет собственники имеют право пригласить специалистов, способных провести правовой анализ и аудит представленных документов

Важно помнить, что всесторонний контроль за исполнением обязанностей управляющей компанией является профилактикой многих проблем, которые могут возникнуть у жильцов в сфере жилищно-коммунальных отношений